L’intervento dell’ufficiale giudiziario nella procedura di sfratto — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Quando un inquilino che ha preso in affitto una casa è moroso il Tribunale competente può emettere un’ordinanza di sfratto, su richiesta del proprietario dell’immobile. Questo può avvenire quando chi occupa la casa non abbia pagato regolarmente il canone di affitto o le spese condominiali.

Il passo successivo prevede l’intervento dell’ufficiale giudiziario che, una volta autorizzato dal giudice, si occupa materialmente allo sfratto esecutivo.

Quest’ultimo viene effettivamente eseguito, e di conseguenza il bene torna materialmente nella disponibilità di chi lo possiede, dopo una serie di accessi, il cui numero può cambiare in base a una serie di variabili.

Nella maggior parte dei casi lo sfratto diventa effettivo fra il terzo e il quarto accesso dell’ufficiale giudiziario.

Come funziona lo sfratto esecutivo

Da un punto di vista giuridico lo sfratto è un atto attraverso il quale il proprietario di un immobile chiede a chi lo ha preso in affitto di liberarlo e riconsegnarlo. Questo può avvenire in caso di scadenza del contratto di locazione o in caso di morosità. 

È in quest’ultimo caso che entra in campo l’ufficiale giudiziario. Il primo passo consiste nell’invio all’inquilino di una lettera di diffida nella quale si sollecita il pagamento delle mensilità arretrate entro un certo limite temporale.

Se la morosità permane, attraverso un legale il proprietario dell’immobile può inviare l’atto di intimazione di sfratto per morosità e contestualmente la citazione in udienza per la convalida.

Nel caso in cui l’inquilino non si presenti in udienza, non faccia opposizione o non rispetti il termine di grazia concessogli dal giudice, cioè non provveda al pagamento dell’intero importo dovuto o paghi solo parzialmente, lo sfratto viene convalidato.

In questo caso viene indicata anche la data di rilascio, cioè il termine ultimo entro cui l’inquilino deve liberare l’immobile.

Quando lo sfratto non può essere eseguito?

In alcuni casi lo sfratto, anche in caso di morosità, non può essere eseguito. Questo accade, per esempio, quando la locazione dell’immobile non è regolata con un contratto registrato all’Agenzia delle Entrate, e quindi da specifici modelli di locazione.

In caso di affitto in nero non è quindi possibile richiedere lo sfratto e non è possibile pretendere il pagamento dei canoni arretrati. Per rientrare in possesso della sua abitazione, il legittimo proprietario ha solo una strada: avviare una causa ordinaria per occupazione abusiva, definita di occupazione senza titolo. I tempi però sono normalmente molto lunghi e i costi particolarmente elevati.

Ci sono anche altri casi in cui lo sfratto non può essere eseguito. Per esempio quando l’inquilino possa dimostrare di avere versato al proprietario di casa tutte le somme dovute, quando durante l’udienza con il giudice saldi il suo debito o qualora richieda al giudice stesso di beneficiare del cosiddetto termine di garanzia, cioè 90 giorni di tempo in più per pagare le somme arretrate.

La legge stabilisce invece che il procedimento di sfratto possa essere eseguito anche in presenza di figli minori. Sono comunque previste alcune cautele, come l’intervento dei servizi sociali e del giudice tutelare. I tempi dello sfratto in questo caso sono inevitabilmente più lunghi.

Il primo accesso dell’ufficiale giudiziario

Per procedere con lo sfratto esecutivo è necessario partire con l’atto di precetto, che viene notificato dall’ufficiale giudiziario competente e intima di lasciare l’alloggio spontaneamente entro dieci giorni dalla notifica.

Si tratta dell’ultima opportunità per non incorrere nello sfratto forzato. In caso di mandato rilascio dell’immobile, lo stesso ufficiale giudiziario procede con la notifica del cosiddetto avviso di sloggio.

Il documento contiene la data del primo accesso che l’ufficiale giudiziario deve effettuare nell’abitazione oggetto di sfratto. Si tratta di una sorta di accesso interlocutorio, al termine del quale non si procede con lo sfratto vero e proprio.

Durante questo primo incontro l’ufficiale giudiziario avvisa l’inquilino oggetto del procedimento che è tenuto a rilasciare l’immobile perché è in corso l’azione forzata di rilascio.

A questo punto l’esecuzione viene rinviata a una nuova data, che viene fissata dallo stesso ufficiale giudiziario in base alla sua agenda.

Cosa succede durante il secondo accesso dell’ufficiale giudiziario

Durante il secondo accesso l’ufficiale giudiziario può procedere con lo sfratto degli inquilini oppure disporre un nuovo rinvio.

Il numero degli accessi può dipendere da diversi fattori, fra i quali:

• l’eventuale necessità dell’intervento della forza pubblica;
• la disponibilità di questa ad assistere all’esecuzione dello sfratto nel giorno e nell’ora stabiliti;
• l’eventuale necessità di intervento dei servizi sociali.

Normalmente l’esecuzione dello sfratto forzato avviene fra il secondo e il quarto accesso dell’ufficiale giudiziario. Dal momento in cui il giudice convalida lo sfratto esecutivo al momento dell’esecuzione effettiva, può quindi intercorrere un periodo che oscilla fra sei mesi e un anno.

Chi partecipa allo sfratto esecutivo forzato?

Nel giorno e nell’ora indicati dall’ufficiale giudiziario competente per lo sfratto esecutivo è necessario che nell’immobile sia presente il proprietario o una persona da lui delegata.

Normalmente è prevista anche la presenza dell’avvocato di fiducia e di un fabbro, che si deve occupare di cambiare la serratura della porta di ingresso aperta in modo forzato. Qualora l’ufficiale giudiziario lo ritenga opportuno, possono partecipare anche le forze dell’ordine.

A seconda di come sia composto il nucleo familiare coinvolto nello sfratto è possibile inoltre prevedere la presenza di un medico, di un’autoambulanza nel caso in cui in casa sia presente una persona malata o allettata, di personale di un canile, nel caso ci sia un animale che lo sfrattato dichiara di abbandonare.

In alcuni casi è prevista anche la presenza dei servizi sociali comunali, nel caso in cui ci siano situazioni particolarmente problematiche, come la presenza di bambini piccoli, di persone molto anziane o con disabilità.

Durante questa procedura l’ufficiale giudiziario invita l’inquilino al quale è intestato il contratto di locazione e la sua famiglia a lasciare l’immobile. In caso di resistenza interviene la forza pubblica, spesso costituita da carabinieri, che porta fuori dall’immobile forzatamente le persone che lo occupano.

Una volta liberata la casa, si procede con la sostituzione della serratura della porta di ingresso. L’ufficiale giudiziario consegna quindi le nuove chiavi al legittimo proprietario, intimando all’inquilino sfrattato di non tornare più.

Cosa succede quando l’ufficiale giudiziario durante lo sfratto non trova nessuno?

In alcuni casi può capitare che non siano noti né il domicilio né la residenza della persona oggetto dello sfratto esecutivo. In questo caso si parla di irreperibilità assoluta.

In questo caso l’ufficiale giudiziario è chiamato a consegnare una copia dell’atto nella casa del Comune e affiggere l’avviso di deposito dell’atto stesso nel Comune di nascita o di residenza dello stesso destinatario.