Altezze interne e Requisiti riducibili col DL Salva Casa con proposte modifiche • Carlo Pagliai ingegnere urbanista #finsubitoagevolazioni

Proposta revisione requisiti igienico sanitari e di abitabilità per facilitare sanatorie edilizie

Appena pubblicato il Decreto Legge n. 69/2024 Salva-Casa, si è posto subito il problema di come poter regolarizzare quelle porzioni di edifici e unità immobiliari col nuovo regime di sanatoria edilizia:

1. Abusi primari art. 36 DPR 380/01: Permesso di costruire in sanatoria “ordinaria“, per abusi primari compiuti in assenza di permesso, totale difformità o variazioni essenziali da esso (o allo stesso modo con SCIA Alternativa al PdC), nel rispetto della doppia conformità rigida alla disciplina edilizia e urbanistica ad entrambe le epoche di abuso e all’istanza;
2. Abusi minori articolo 36-bis D.P.R. 380/01:
   • Permesso di costruire in sanatoria per parziali difformità al P.d.C.
   • SCIA in sanatoria per opere compiute in assenza o difformità di SCIA ordinaria
   • Per entrambe le categorie va rispettata la doppia conformità “disgiunta” dei requisiti richiesti dalla disciplina edilizia all’epoca di abuso e alla disciplina urbanistica vigente all’istanza

Al fine di agevolare queste nuove procedure di sanatoria, sono circolate da subito proposte di modifiche dei requisiti igienico sanitari e di Abitabilità degli immobili: lo scopo sarebbe di consentire il mutamento di destinazione d’uso verso quella residenziale per spazi attualmente esclusi dalla normativa vigente quali:

• cantine
• soppalchi
• sottotetti
• soffitta
• mansarda
• veranda
• seminterrati
• garage
• deposito
• e altri simili.

Presumo si voglia modificare il D.M. 5 Luglio 1975 o sostituirlo con quella bozza prodotta dal Ministero dell’Ambiente e attesa da oltre sette anni, già circolata mesi fa. La notizia dell’intenzione di modifica è pubblicata sul Sole 24 Ore.

Senza queste modifiche, sarà arduo per molti ipotizzare l’accesso anche al nuovo regime di sanatoria edilizia ridisegnato dal D.L. 69/2024.

Requisiti igienico sanitari vigenti

Sulle altezze minime interne suggerisco anche apposito dossier comprensivo delle attuali deroghe, precisando che il D.M. 5 luglio 1975, leggo coordinatamente all’articolo 43 L. 457/78, dispone come altezze minime per ambienti abitativi:

• 270 cm negli ambienti abitativi
• 240 cm per i vani accessori (corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli)

Rapporti aerazione e illuminotecnici

Un altro fattore limitante la possibilità abitabilità degli immobili riguarda la sufficiente aero-illuminazione.

Attualmente l’articolo 5 del D.M. 5 luglio 1975 dispone la doppia verifica delle condizioni illuminotecniche all’interno delle stanze ad uso abitativo permanente:

• parametro illuminotecnico F.L.D.m. (Fattore Luce Diurno medio) pari ad almeno il 2%;
• a tale prescrizione si aggiunge un ulteriore verifica, cioè il rapporto illuminante pari almeno ad 1/8 della superficie pavimentata del vano.

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Conclusioni e consigli

Probabilmente metteranno mano ai vari requisiti e parametri prescritti dalla disciplina edilizia, anche per “lubrificare” la possibile semplificazione prevista almeno sul piano formale per gli illeciti edilizi minori nel nuovo articolo 36-bis DPR 380/01.

Vediamo se e quali modifiche apporteranno, e fin quanto intendono abbassare le soglie minime inerenti alla salubrità degli immobili e delle persone, vedasi video commento:

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