Come si acquista una casa pignorata? #finsubitoagevolazioni

3 anni fa

Come si acquista una casa pignorata: senza aspettare che arrivi all’asta ma mentre è comunque già stata avviata l’azione esecutiva.

Come si acquista una casa pignorata? Beh, di certo la situazione è un po’ più complessa rispetto all’acquisto di una abitazione libera da qualsiasi vincolo, ma certamente non impossibile. E neppure rischioso. Basta seguire una serie di precauzioni per evitare problemi.

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Se su un’abitazione pesa una procedura esecutiva (un pignoramento, appunto), è perché il proprietario non ha saldato il debito con qualche creditore.

Come si acquista una casa pignorata: il caso di una banca

Molto spesso si tratta della banca con la quale il debitore ha stipulato un contratto di mutuo per comprare l’abitazione e non è riuscito a onorare le rate del prestito. Per un qualsiasi motivo. Il debitore potrebbe anche aver già corrisposto all’istituto di credito buona parte del finanziamento erogato.

Ora mettiamo che l’appartamento sia stato pignorato e dovrebbe essere messo all’asta per la vendita.

Come si acquista una casa pignorata?

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Come si acquista una casa pignorata: accordo con il creditore

Prima di tutto è possibile farlo. Ma è necessario raggiungere un accordo preventivo con il creditore. Questo è un passaggio importante. Anzi, fondamentale.

La banca infatti (o un altro creditore), in caso contrario potrebbe andare avanti con la liquidazione del bene (la vendita all’asta). E potrebbe farlo anche se il bene è stato ceduto a un soggetto diverso dal suo debitore.

Come si acquista una casa pignorata: aspetti da valutare

Quindi, prima il passaggio preliminare: l’acquirente interessato alla casa pignorata deve raggiungere un accordo con il creditore.

Con il creditore è importante fare chiarezza su questi aspetti:

• valutare l’entità del debito;
• gli interessi maturati;
• le spese legali.

Come si acquista una casa pignorata: saldo e stralcio

A questo punto, con le idee molto più chiare sulla procedura che grava sull’immobile, l’acquirente può valutare se proporre una offerta di saldo e stralcio.

In questi casi si può presentare alla banca una cifra importante ma inferiore al reale valore di mercato dell’immobile.

Perché la banca dovrebbe accettare l’offerta? Perché in caso contrario l’immobile andrà all’asta e potrebbero accadere due cose (oltre agli inevitabili tempi lunghi):

• le prime aste vanno deserte con la riduzione della base d’asta e l’immobile viene venduto a una cifra inferiore rispetto a quella proposta dall’attuale acquirente;
• le aste vanno deserte, il ribasso è eccessivo rispetto al valore dell’immobile, e il giudice estingue la procedura di pignoramento.

Quindi, una banca, per non correre rischi potrebbe accettare un accordo al ribasso ma che garantisce di recuperare subito buona parte del credito.

Come si acquista una casa pignorata: saldare il creditore, liquidare il debitore

Comunque sia, se si trova l’accordo con il creditore la vendita è possibile con un rogito notarile.

Il prezzo della compravendita consentirà di saldare il creditore e quello che resta liquidare il vecchio proprietario (a questo punto ex debitore).

È importante, per maggiore sicurezza, verificare se la banca (come del resto è obbligata a fare) depositi la rinuncia dell’azione esecutiva.

Solo dopo, infatti, il giudice potrà estinguere definitivamente il procedimento. Il passo successivo è la cancellazione del pignoramento dai registri immobiliari.

Come si acquista una casa pignorata: può essere la soluzione per tutti

Una situazione come quella descritta è forse la soluzione migliore per un pignoramento immobiliare.

Tutti gli attori potrebbero infatti avere dei vantaggi:

• il creditore: perché ottiene in tempi più rapidi il recupero del finanziamento erogato, non rischia l’estinzione della procedura o la vendita all’asta a cifre più basse del bene, con il rischio di non coprire, neppure in misura soddisfacente, l’entità del credito;
• il debitore: chiude una situazione decisamente difficile da gestire, ricava dall’immobile un prezzo superiore a quello della vendita all’asta, ripagando quindi il debito e magari intascando una cifra che gli consentirà di superare questa complicata fase economica personale;
• l’acquirente: certo affronta una compravendita più complicata ma potrebbe acquistare a prezzi decisamente buoni l’immobile.

Sulle case pignorate il governo sta per adottare strumenti che ne consentiranno la vendita più veloce. Leggi quali.