SCIA in Sanatoria col D.L. Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista #finsubitoagevolazioni

Riformata la regolarizzazione di abusi minori, doppia conformità semplificata e sanzioni pecuniarie aumentate

La vecchia SCIA in sanatoria era disciplinata dall’articolo 37 c.4 D.P.R. 380/01 e contemplava la sanabilità di illeciti edilizi rientranti sempre nell’ambito della SCIA ordinaria, cioè quelli compiuti in assenza o difformità dalla SCIA di cui all’articolo 22 c.1 e 2 DPR 380/01; tale procedura era fondata sulla condizione essenziale di doppia verifica di conformità della disciplina urbanistica ed edilizia:

• al momento/epoca della realizzazione dell’intervento illecito
• al momento della presentazione della pratica

Per semplicità espositiva si omettono i profili e aspetti relativi alla regolarizzazione verso altre norme di settore edilizie e urbanistiche, precisando che la SCIA assume piena efficacia quando è corredata di tutte le autorizzazioni, atti di assenso e nulla osta comunque denominati; questa regola vale anche per la nuova SCIA in sanatoria.

Col D.L. 69/2024 “Salva Casa” la nuova procedura di SCIA in sanatoria è stata traslata con modifiche rilevanti dall’articolo 37 comma 4 al nuovo 36-bis del D.P.R. 380/01. Ne ho parlato anche in apposito video commento che puoi visionare gratuitamente.

SCIA in sanatoria per opere rientranti in SCIA ordinaria

La prima premessa riguarda le categorie di intervento edilizie ammissibili in SCIA in sanatoria: col D.L. Salva Casa il riferimento alle opere sanabili appare riportato nel comma 1 articolo 36-bis D.P.R. 380/01:

In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37 (omissis).

Sussiste ancora un rinvio dinamico all’articolo 37 e quindi al comma 1, che a sua volta rinvia alle opere soggette a SCIA ordinaria di cui all’articolo 22 commi 1 e 2, restando ancora esclusa l’ulteriore ipotesi di varianti finali minori al Permesso di Costruire.

Pertanto le opere sanabili con la nuova SCIA in sanatoria art. 36-bis restano le seguenti:

Comma 1):

a) gli interventi di manutenzione straordinaria (pesante) di cui all’articolo 3 c.1, lettera b) TUE, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti (occhio che esiste anche la categoria di manutenzione straordinaria “leggera” rientrante in CILA)

b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (pesante) di cui all’articolo 3, c.1 TUE, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio (occhio che esiste anche la versione “leggera” rientrante in CILA)

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia (leggera) di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d) TUE, diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c) TUE (cioè ristrutturazione pesante).

Comma 2) le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire (approfondimento SCIA in sanatoria per varianti a permessi)

Superamento doppia conformità rigida

E’ stata sostituita la doppia conformità urbanistico edilizia tradizionale con la conformità verificata congiuntamente a:

• disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della SCIA
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere; per essa, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.
• Attestazione delle predette conformità a carico del professionista.

Dimostrazione e onere della prova per l’epoca di realizzazione dell’intervento.
Essa dovrà avvenire mediante la documentazione ammessa dallo Stato Legittimo dell’immobile ex articolo 9-bis c.1-bis D.P.R. 380/01.
Attestazione asseverata del Tecnico abilitato nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione dello Stato Legittimo: il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità; in caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. Pertanto è consigliata molta cautela ai Tecnici professionisti che rilasciano questo tipo di dichiarazione senza aver svolto indagini approfondite, per escludere soprattutto elementi e documenti probanti in senso contrario, senza dover assecondare troppo i desiderata del committente.

Sanzionamento pecuniario modificato e incertezze quantificazione

Si rileva l’elevazione del sanzionamento pecuniario dalla fascia 516-5.164 euro alla fascia 1.032-30.984 euro.

Criterio calcolo sanzione pecuniaria: è stato raddoppiato il previgente parametro su cui quantificare la sanzione, passando al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi; non risulta indicato chi debba quantificare (Comune, Agenzia Entrate, perizia professionista?). Nell’articolo 36-bis comma 4 T.U.E. si evince che l’importo della sanzione pecuniaria si cui al secondo periodo è determinato previa perizia di stima: il secondo periodo (frase) riguarda solo l’ipotesi di accertata compatibilità paesaggistica, di cui è necessario calcolare il cosiddetto danno ambientale come il maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito dalla trasgressione.

Oltre a rendersi necessario un chiarimento normativo con possibile emendamento, è probabile riferirsi al metodo della previgente procedura SCIA in sanatoria: la sanzione era stabilita dal responsabile del procedimento comunale in funzione dell’aumento di valore dell’immobile valutato dall’Agenzia del territorio (Catasto). La quantificazione e pagamento della sanzione pecuniaria continua a rimanere la condizione essenziale per considerare conclusa favorevolmente la SCIA in sanatoria, salvo la possibile conclusione per “silenzio” che potrebbe verificarsi.

Silenzio e conclusione iter SCIA in sanatoria.

Il comma 6 dell’articolo 36-bis D.P.R. 380/01 stabilisce per la nuova SCIA in sanatoria i termini applicativi di trenta giorni entro cui il Comune dovrà istruirla (art. 19 c.6-bis L. 241/90). Tali termini possono essere allungati in funzione dei pareri vincolanti a carico dell’ente procedente al rilascio della compatibilità paesaggistica (Regione o subdelegati) e della competente Soprintendenza.
I termini sono interrotti qualora l’ufficio tecnico rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e decorrono nuovamente daccapo dal ricevimento delle integrazioni richieste.

Decorsi i termini di trenta giorni dalla presentazione di SCIA in sanatoria, o quelli dei termini richiesti per i pareri vincolanti, le eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Tuttavia, al Comune resterà possibile adottare i provvedimenti di inefficacia o richieste integrative anche oltre i detti termini, in quanto alle SCIA in sanatoria è previsto il rinvio al termine dell’articolo 19, comma 6-bis legge n. 241/1990, il quale a sua volta rinvia ai precedenti commi 4 e 6. In definitiva, dubito che possa formarsi una SCIA in sanatoria col decorso del tempo in assenza anche di un solo requisito necessario. Vedremo col tempo come verrà applicata questa procedura, ma ricordiamoci che la SCIA in sanatoria rimane una SCIA basata su procedimento di cui all’articolo 19 L. 241/90.

In caso di verifica con esito negativo SCIA.
In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti necessari per la SCIA in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni del presente testo unico, cioè ordinanza di rimessa in pristino e conseguenti atti per mancato adempimento.

SCIA in sanatoria immobili sottoposti a vincoli paesaggistici

In base all’articolo 36-bis c.4 D.P.R. 380/01, per opere effettuate in assenza o difformità dalla SCIA, qualora compiute anche in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, si rende necessario regolarizzare con Accertamento di compatibilità paesaggistica (differenziato o meno rispetto a quello ex articolo 167 D.Lgs. 42/2004).

L’Ufficio Tecnico comunale, suo tramite dirigente o responsabile, ai fini dell’accertamento di compatibilità paesaggistica richiede:

1. Alla competente autorità preposta alla gestione del vincolo (regione o ente subdelegato) apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, da rendersi entro il termine perentorio di centottanta giorni;
2. La predetta autorità si esprime previo parere vincolante della soprintendenza da esprimersi entro il termine perentorio di novanta giorni.

Praticamente sono da considerare novanta giorni di tempo per ciascuno dei due passaggi, da effettuare in via consequenziale. Qualora i due pareri non vengono resi nei rispettivi termini, l’ufficio tecnico comunale procedono autonomamente e gli eventuali pareri tardivi non avranno valore vincolante. Ma un valore potrebbero comunque averlo, e incidere sulla decisione dell’ufficio tecnico comunale.

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