Agibilità non preclude verifiche conformità edilizie al Comune • Carlo Pagliai ingegnere urbanista #finsubitoagevolazioni

Escluso ruolo di sanatoria implicita alle Agibilità rilasciate con irregolarità edilizia, ma il Salva Casa potrebbe modificarlo

Il Consiglio di Stato con sentenza n. 3610/2024 torna sul delicato rapporto tra Stato Legittimo dell’immobile e le certificazioni di Abitabilità o Agibilità rilasciate, confermando i limiti applicativi nei confronti dell’assentibilità edilizia. Parliamo soprattutto di quelle in cui il rilascio è stato preceduto da sopralluogo di funzionario pubblico in materia sanitaria, che hai sensi dell’articolo 221 R.D. 1265/34 doveva riscontrare la conformità dell’opera al progetto approvato.

Infatti è consolidato principio per cui il titolo abilitativo edilizio e il certificato di agibilità/abitabilità siano collegati a presupposti e finalità diverse tra loro:

• Agibilità/Abitabilità: ha funzione di accertare l’avvenuta realizzazione dell’opera secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene e, più recentemente, anche al risparmio energetico degli edifici e degli impianti, eccetera;
• Titolo abilitativo edilizio: finalizzato ad accertare il rispetto dell’intervento e della costruzione alla disciplina urbanistica ed edilizia.

Finora è stato applicato il costante criterio per cui il profilo di illiceità di un immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio non può essere in alcun modo sanato dal conseguimento del certificato di agibilità, anche col previo sopralluogo del funzionario sanitario. Premesso che una possibile via di uscita potrebbe venire dagli emendamenti al Decreto Legge n. 69/2024 “salva casa” per parziali difformità a licenze edilizie rilasciate ante L. 10/1977, la giurisprudenza amministrativa resta ferma sul principio:

Il permesso di costruire e il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene e (oggi) risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all’accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche. Il rilascio del certificato di abitabilità non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio. In sostanza, la verifica di conformità edilizia effettuata ai fini del rilascio di tale certificato è svolta esclusivamente nei limiti necessari a inferire l’assentibilità dell’agibilità; restando diverso e distinto il profilo della piena conformità edilizia in quanto tale, sul piano dei titoli edilizi, che non può ricavarsi da un incidentale accertamento compiuto in sede di rilascio della licenza di agibilità.

Ciò significa che l’avvenuto ottenimento dell’Abitabilità o Agibilità tramite rilascio di certificato dal Comune, anche in presenza di sopralluogo di verifica da parte del Comune suo tramite funzionario, non assume valore di sanatoria edilizia implicita; inoltre ciò non preclude nessuna azione repressiva e sanzionatoria da parte del Comune, anche per illeciti e difformità risalenti alla costruzione originaria.

Si ripete: una possibile e auspicata soluzione è allo studio con gli emendamenti al decreto Salva Casa.

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