Il “Condoncino edilizio” sotto forma di emendamento al Decreto Anticipi? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista #finsubitoagevolazioni

Spunta una proposta di modifica al DPR 380/01 che libererebbe alcune possibili piccole irregolarità ante 1977

Per prima cosa, calma! Non è detto che passi questo emendamento al D.L. 145/2023 “Decreto Anticipi”, perchè non è la prima volta che si è visto proporre modifiche isolate e contingenti al Testo Unico Edilizia DPR 380/01, senza dare seguito.

Seconda cosa i ringraziamenti doverosi vanno al giornalista Marco Billeci che mi ha fatto notare la proposta di modifica normativa. Nel momento in cui scrivo, posso dire che è stato solamente depositato, per cui l’iter è tutto in salita perchè occorre l’approvazione nell’apposita Commissione e infine l’approvazione parlamentare..

Il testo dell’emendamento (fonte Senato.it) qualora venisse approvato in via definitiva con la conversione in legge del “Decreto Anticipi”, potrebbe produrre limitati effetti di “sanatoria automatica” per certe difformità, ma anche chiudere con altre irregolarità edilizie del passato. Niente da fare invece per quelle compiute dopo il 30 gennaio 1977.

Che sia la velata ipotesi di “Mini-sanatoria” anticipata dal Ministro Salvini qualche settimana fa? Chissà, però salta subito all’occhio che i firmatari di questo emendamento non fanno parte del suo partito, ma in quello del Presidente del Consiglio in carica; chissà anche se tale emendamento possa essere di aiuto allo stesso Presidente del Consiglio, in riferimento al suo preliminare di vendita dell’immobile di cui non si troverebbe il certificato di agibilità.

Intanto la riporto integralmente, e proviene dalla proposta di modifica (emendamento) n. 4.0.4:

«Articolo 4-bis.

          1. All’articolo 9-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, apportare le seguenti modificazioni:

          a) Il comma 1.bis è sostituito dal seguente:
«1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili risalenti ad epoca anteriore al 30 gennaio 1977 lo stato legittimo coincide con lo stato dei luoghi accertato in sopralluogo o ispezione da parte di funzionari comunali incaricati prima dell’avvenuto rilascio del certificato di agibilità. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio o per gli immobili per i quali era necessario acquisire il titolo abilitativo edilizio ma l’amministrazione comunale non ha provveduto all’espletamento delle verifiche di agibilità, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto.

          b) Dopo il comma 1-bis è aggiunto il seguente: «1-ter. Nell’osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell’affidamento dei privati, non si considerano violazioni edilizie rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato le parziali difformità, realizzate in corso d’opera, cui sia seguita, previo sopralluogo o ispezione da parte di funzionari pubblici incaricati e in data anteriore al 30 gennaio 1977, la certificazione di agibilità nelle forme previste dalla legge.».».

Ma veniamo alla proposta di emendamento depositata. Più la rileggo, e più difficoltà applicative mi saltano agli occhi: forse i proponenti, seppure con nobile tentativo di gettare un atteso colpo di spugna sulle “piccole irregolarità edilizie che intasano gli uffici tecnici comunali“, non hanno fatto i conti che nella normativa italiana non c’è solo il profilo “puramente” edilizio del DPR 380/01, ma anche altre decine di norme di settore e speciali (paesaggistica, antisismica, eccetera).

L’emendamento consisterebbe (condizionale!!) in una modifica sostanziale della vigente definizione di Stato Legittimo presente nel comma 1-bis articolo 9-bis DPR 380/01, affiancandolo da un ulteriore comma 1-ter. Complessivamente potremmo riassumerlo in questi punti:

1. Criterio generale: una sorta di “Giubileo urbanistico” generale che sposterebbe in avanti il cosiddetto “anno zero” dell’urbanistica italiana, per tutti gli immobili risalenti anteriormente all’entrata in vigore della L. 10/77 cioè 30 gennaio 1977, e lo Stato Legittimo verrebbe fatto coincidere con lo stato dei luoghi accertato in sopralluogo o ispezione da parte di funzionari comunali incaricati prima dell’avvenuto rilascio del certificato di agibilità.
   Qui l’emendamento zoppica perchè l’Agibilità in passato riguardava gli immobili non residenziali, che invece richiedevano l’Abitabilità col R.D. 1265/34.
   Manca inoltre la specifica più importante: come dimostrare lo stato dei luoghi che hanno visto i controllori comunali a suo tempo, se non con le planimetrie catastali depositate?).
2. Criterio speciale per immobili sprovvisti di Agibilità ante 30 gennaio 1977: lo Stato Legittimo dell’immobile verrebbe desunto/ricavato dalle informazioni catastali di primo impianto (o primo accatastamento, direi) per immobili realizzati in un’epoca in cui:
   • non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (Ante ’67 in certe zone territoriali con o senza P.R.G., oppure ante L. 1150/42, eccetera);
   • era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, ma il Comune non ha provveduto ad espletare le verifiche di Agibilità.
     Commento per tutto il punto 2: si ripete come rimarrebbero esclusi gli immobili residenziali perchè essi dovevano ottenere il certificato di Abitabilità; forse i firmatari dell’emendamento hanno fatto riferimento alla vigente procedura di Segnalazione Certificata Agibilità valevole per ogni immobile. Inoltre tale disposizione troverebbe difficile applicazione, aprendo spazi a eccessivi margini interpretativi:
     – buona parte del patrimonio immobiliare costruito “ante ’67” in territorio aperto ed allora esonerato da licenza edilizia è rimasto probabilmente sprovvisto di accatastamento fino a tutti gli Anni ’80; non sarebbe stato più opportuno fare riferimento anche ad altri documenti probanti la consistenza alle varie epoche?
     – il riferimento alle informazioni catastali di “primo impianto” è capzioso: intendono forse riferirsi alla prima epoca censuaria che ha istituito il Nuovo Catasto nel 1938-41 oppure intendono il primo inserimento all’allora Nuovo Catasto Edilizio urbano con planimetria, e quindi anche dopo il 1941?
3. Un ulteriore specificazione di “Giubileo urbanistico” con rinuncia a perseguire gli illeciti edilizi di parziale difformità compiute in corso d’opera (cioè la mancata variante alla licenza edilizia) rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, a condizione che l’edificio sia stato oggetto di sopralluogo o ispezione da parte del Comune per rilasciare l’Agibilità entro il 30 gennaio 1977.
   Sembrerebbe inserire ufficialmente l’istituto del legittimo affidamento nel privato nel Testo Unico Edilizia; questa disposizione potrebbe salvare quelle modeste mancate varianti finali agli edifici autorizzato con licenza edilizia; si verrà a creare una nuova disparità con gli edifici che hanno richiesto e ottenuto l’Agibilità e Abitabilità fino all’entrata in vigore del DPR 425/94, cioè fino a quando il Comune doveva fare ispezioni dirette preordinate al rilascio dell’Abitabilità/Agibilità.
   E’ vero che prima della L. 10/77 non esisteva la procedura di variante alla licenza edilizia, tuttavia si crea un trattamento disparitario sul solo criterio temporale.
   Anche qui vale il discorso della mancata inclusione degli immobili residenziali e relativa Abitabilità.

Commento a comune di tutti i punti: pur apprezzando l’intento di chiudere con le irregolarità e difformità ormai risalenti a quasi cinquant’anni da oggi, l’emendamento così formulato non risolverebbe affatto la gran parte delle “piccole irregolarità che intasano gli uffici tecnici“, per questi motivi:

• Per quale motivo intenderebbero risolvere un problema complesso come le difformità edilizie risalenti operando ancora una volta per modifica puntuale e isolata: quando capiranno ai piani alti che invece va riformato tutto e alla svelta il DPR 380/01, e completare la riforma col Testo Unico delle Costruzioni? Mah.
• ammesso che queste disposizioni possano risolvere il problema del solo profilo edilizio, resterebbero sul piatto le irregolarità (o meglio, gli abusi) sotto i profili strutturali-antisismici, paesaggistici, vincolistiche, e tutte le norme di settore.
• la documentazione catastale storicizzata in molti casi non sarebbe di grande aiuto per come è stata scritta la proposta;
• il limite temporale riferimento al 30 gennaio 1977 non è sufficiente come impostazione, sarebbe quanto meno opportuno avanzarlo all’entrata in vigore della L. 47/85 cioè 17 marzo 1985: è la prima vera riforma generale della normativa edilizia, oltre che sul primo Condono edilizio;
• Le parziali difformità menzionate e “perdonate” troverebbero un ampio margine di esclusione nelle zone vincolate, perchè qualificherebbero il diverso e più grave abuso di variazione essenziale;
• questione agibilità e abitabilità, vanno assorbite entrambe onde evitare rischio esclusione edifici residenziali;
• sarebbe opportuno prevedere coordinati meccanismi di “recupero” e archiviazione positiva delle istanze di condono pendenti relative alle irregolarità suscettibili di “amnistia”;

Quindi, questa possibile modifica del DPR 380/01 andrebbe a risolvere poco rispetto a buona parte delle difformità compiute in passato sulle costruzioni. Attenzione, ancora una volta non sono schierato a difesa degli abusivisti, ecomostri e lottizzazione abusiva: al contrario chiedo da oltre un decennio col blog e video di innovare il Testo Unico edilizia con nuovi strumenti che consentano di regolarizzare certe difformità entro soglie congrue, per gli edifici che un minimo di titolo autorizzativo lo avevano in partenza.

Conclusioni

Per il momento è una proposta di emendamento ad un Decreto legge in corso di conversione, e non è la prima volta che vedo tentativi simili in queste fasi.

Dubito che possa passare una roba simile a questo stadio e in questa modalità; sarebbe forse il caso che il legislatore prendere in carico e seriamente l’intera disciplina urbanistico edilizia (non esiste neppure un ministero apposito), e dia atto alla riforma del Testo Unico delle Costruzioni.

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