Quando il condomino non può votare in assemblea? #finsubitoagevolazioni

Partecipazione all’assemblea e diritto al voto: tra pignoramento e conflitto di interesse, cosa precede la legge?

Una recente sentenza della Cassazione (la n. 29070/2023) ha stabilito che il condomino oggetto di pignoramento immobiliare ha diritto di voto in assemblea, salvo diversamente stabilito dal giudice dell’esecuzione. Quest’ultimo potrebbe infatti affidare tale potere al custode giudiziario specificandolo nel decreto di nomina.

La pronuncia ha riportato a galla un vecchio quesito: quando il condomino non può votare in assemblea?Ipotesi come la sussistenza di debiti verso il condominio o di un conflitto di interessi con la delibera all’ordine del giorno fanno emergere spesso dubbi interpretativi. Cerchiamo allora di fare il punto della situazione.

Condomino moroso: può votare in assemblea?

Può il condominio stabilire che chi non è in regola con i pagamenti non possa prendere parte all’assemblea o esprimere il voto?

Per quanto il regolamento di condominio può prevedere sanzioni fino a 200 euro in capo a chi viola il regolamento stesso (che salgono ad 800 euro in caso di recidiva), si è anche precisato in giurisprudenza che tali multe non sono applicabili quando la violazione consiste in una morosità: per essa infatti già la legge prevede conseguenze certe come il decorso degli interessi, il decreto ingiuntivo e la condanna alle spese processuali.

Né è possibile negare il diritto al voto a chi non ha pagato le quote condominiali. Il voto infatti è strettamente collegato alla proprietà dell’immobile: si tratta quindi di un diritto inalienabile, che non può essere messo sullo stesso piano di un interesse di natura patrimoniale.

Condomino in conflitto di interesse: può votare?

Ancora più complessa è la questione del condomino in conflitto di interessi. Bisogna innanzitutto premettere cosa si intende con tale termine.

Il conflitto di interessi si verifica non già quando il condomino è interessato a un determinato esito della delibera (ciascuno altrimenti vanterebbe sempre un interesse), ma quando il suo interesse va contro quello del condominio.

In pratica non basta che la volontà del soggetto in questione sia influenzata da un suo tornaconto personale: è necessario che tale interesse implichi anche un danno per il gruppo.

Si pensi al caso di un condomino che proponga di effettuare determinati lavori sull’edificio con la propria azienda. Di per sé la sua posizione non è in conflitto. Egli pertanto ha diritto di votare in favore del proprio preventivo. Ma non potrebbe farlo se le opere da lui proposte sono molto più costose e meno convenienti degli altri competitors.

In ogni caso, il soggetto in conflitto non ha un vero e proprio dovere di astenersi: egli quindi deve essere regolarmente

convocato e la sua presenza va conteggiata ai fini del quorum costitutivo e deliberativo. Tuttavia la delibera viziata dal conflitto di interessi può essere annullata con ricorso in tribunale da presentare entro 30 giorni (decorrenti dalla delibera stessa per gli astenuti e i dissenzienti, oppure dalla comunicazione del verbale per gli assenti).

Tuttavia per chiedere l’annullamento della votazione è necessario che ricorrano le seguenti condizioni:

• deve essere provato e dimostrabile il vantaggio personale del singolo in contrasto con l’interesse del condominio;
• il condominio deve aver subìto o potrebbe subire un danno;
• il voto del condomino in conflitto dev’essere stato determinante per l’assunzione della decisione: deve cioè risultare che la delibera non sarebbe “passata” se non ci fosse stato detto voto. Ciò si verifica quando il voto del condomino in conflitto è stato l’«ago della bilancia» a determinare una soluzione piuttosto che un’altra.

Il condomino con la casa pignorata può votare in assemblea?

È controverso nella pratica se, in ipotesi di unità immobiliare

sequestrata o pignorata ed affidata ad un custode giudiziario, spetti a quest’ultimo o comunque al proprietario il diritto di prendere parte alle assemblee di condominio. Secondo alcune pronunce della Cassazione (sent. n. 23255/2021 e n. 12826/2023), in ipotesi di sequestro preventivo penale avente a oggetto una unità immobiliare di proprietà esclusiva compresa nell’edificio condominiale, il vincolo di indisponibilità (o inutilizzabilità) che ne consegue colpisce anche i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio, compreso il diritto d’intervento e di voto in assemblea. In questi casi quindi l’amministratore non sarebbe tenuto a convocare il soggetto in questione.

Secondo invece altre pronunce (Cassazione 29070/2023), all’assemblea deve partecipare e votare il condomino proprietario anche se il suo immobile sia stato pignorato ed affidato ad un custode, salvo che il giudice dell’esecuzione abbia impartito al custode diverse istruzioni o direttive.

Da un lato è vero che, una volta nominato, è il custode che «provvede, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato». Ma dall’altro lato è anche vero che «il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento…», salvo che non sia attuato l’ordine del giudice di liberazione del bene. Potrebbe allora dedursi che quanto meno il condomino esecutato che non sia più nel possesso dell’immobile pignorato non ha alcun diritto di partecipare alle assemblee condominiali.