Soppalco, abitabile o accessorio in base all’incremento di superficie utile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista #finsubitoagevolazioni

Se configura spazio aggiuntivo all’interno dell’unità immobiliare richiede permesso di costruire per incremento carico urbanistico

Esistono molte tipologie di soppalco in senso costruito, ottenuto con interposizione di un solaio all’interno di un locale per ricavare uno spazio aggiuntivo: oltre alla consolidata giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato n. 3667/2023, n. 2701/2018, n. 5517/2017), la definizione di soppalco è stata inserita nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale del 2016 nel relativo Allegato A, voce n.24, valevole per le regioni che ne hanno recepito e integrato la norma:

Il soppalco è una partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso.

E’ possibile che le norme regionali e strumenti urbanistici/regolamenti comunali abbiano ulteriormente disciplinato la loro realizzazione, imponendo aspetti dimensionali (altezze interne, superfici ?) con limitazioni.

Fatti salvi gli aspetti strutturali e antisismici che inesorabilmente comporta l’inserimento di un solaio dentro un locale, in base alle caratteristiche e finalità d’uso i soppalchi sono suddivisi come solai “praticabili” o meno, e credo sia meglio distinguerli come segue:

• uso abitabile e fruibile alle persone;
• uso abitabile accessorio, non fruibile alle persone;
• uso produttivo, per stoccaggio merci e/o permanenza addetti;

Certamente, in base alla loro capacità oggettiva o potenziale di incrementare la permanenza umana, si ha incremento di carico urbanistico; è per questo che la giurisprudenza amministrativa ha correttamente operato una distinzione tra due tipologie:

1. Quando il soppalco ha dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, è necessario il titolo abilitativo (Cons. di Stato n. 3667/2023, n. 1002/2022).
2. il soppalco rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile.

Ripeto ancora: è possibile che una legislazione regionale abbia disciplinato la materia, anche più favorevolmente, semplificando il procedimento amministrativo (SCIA al posto del Permesso di costruire). E’ poco probabile che abbia declassificato la realizzazione di un soppalco dalla categoria di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, perchè il principio fondamentale desumibile dal D.P.R. 380/01 è il seguente:

gli interventi che comportano aumento della insediabilità delle persone all’interno di un’immobile configura incremento di carico urbanistico, pertanto occorre una verifica di conformità e compatibilità verso il dimensionamento previsto dallo strumento urbanistico generale (Piano Regolatore) del Comune.

Operando diversamente, cioè considerando la costruzione del soppalco come opera minore e non comportante aumento di superficie utile, si aggraverebbe il numero di abitanti senza un monitoraggio e controllo verso il dimensionamento degli standard urbanistici e dotazioni territoriali, peggiorando la qualità insediativa.

Si torna sempre al solito nodo: lo strumento urbanistico generale del Comune è finalizzato a garantire un livello minimo di qualità urbana e territoriale, e pertanto deve controllare in ogni istante ogni forma di crescita insediativa e di incremento di carico urbanistico che può avvenire con:

• aumento o modifica di volume
• aumento o modifica di superficie utile/accessoria
• mutamento di destinazione d’uso immobiliare.

Ritengo che questo sia un limite invalicabile, connesso anche al pagamento degli oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione.

Questo criterio è ampiamente approfondito nel mio libro “Mutamento d’uso immobiliare”.

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