il delegato e il custode #finsubitoagevolazioni

Pubblichiamo un estratto del volume “Il custode e il delegato alla vendita nel processo esecutivo immobiliare“, di Anna Ghedini e Nicoletta Mazzagardi, CEDAM, 2017, Manuale operativo del professionista ausiliario del giudice. Per maggiori informazioni >>

Il delegato ed il custode nel giudizio divisionale

[…] Una volta instaurato il giudizio divisionale – per tramite della verifica della esistenza di creditori iscritti sulla quota non esecutata, notifica alle controparti della ordinanza che dispone il giudizio nei tempi indicati dal giudice della esecuzione, trascrizione della medesima – il giudice della divisione dovrà vagliare la comoda divisibilità in natura del bene oggetto di divisione.

In caso di esito negativo di tale vaglio il giudice, in assenza di richieste di assegnazione dell’intero da parte di uno dei comproprietari non esecutati (laddove si voglia accedere alla tesi della praticabilità dell’art. 720 c.c. anche al giudizio divisionale endoesecutivo), procederà a dichiarare lo scioglimento della comunione fra i partecipanti e disporrà la vendita del bene intero.

A tale proposito l’art. 788 dispone che il giudice pronunzi ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 comma 3 (e quindi con la modalità della cd doppia vendita); il comma 3 dell’art. 788 fa espresso richiamo alla applicabilità delle regole ex art. 570 e ss., nonché – al comma 4 – alla possibilità di delegare le operazioni di vendita ad un professionista.

Opportuno rammentare che la delega delle operazioni di vendita divisionale era l’unico istituto del codice del 1942 che prevedeva la possibilità di esternalizzare le funzioni del giudice ad altro soggetto; sulla base di questo istituto, e con lo scopo di accelerare le operazioni di vendita, venne emanata la legge n. 302 del 1998 che consentiva la delega delle operazioni di vendita ai notai. Storicamente quindi l’istituto che si sta affrontando è in realtà il meno innovativo tra quelli sin qui esaminati: la delega delle operazioni di vendita del bene oggetto di divisione è prevista sin dal 1942.

La riforma del 2006 non ha mancato però di apportare significative novità: atteso il chiaro richiamo alle nuove norme sulla vendita coattiva immobiliare si ritiene pacificamente che il combinato disposto delle regole sopra richiamate consenta la delega delle operazioni di vendita non solo ai notai ma anche agli avvocati ed ai dottori commercialisti.

Il richiamo poi, secondo la interpretazione che qui si intende adottare e propugnare, deve essere inteso in maniera ampia, nel senso cioè di consentire la applicazione di tutte quelle norme e regole del processo esecutivo che sono destinate a perseguire la migliore liquidazione possibile del bene e la realizzazione del maggiore ricavato possibile, soprattutto se si pone mente al fatto che, nel caso di giudizio divisionale endoesecutivo, quella divisionale non è che una modalità di realizzazione dell’interesse del creditore, estrinsecazione del potere coattivo del titolo esecutivo azionato.

Quella divisionale non è che una modalità di liquidazione del bene pignorato, e la sua instaurazione non è che diretta conseguenza della forza esecutiva del titolo azionato dal creditore e del successivo pignoramento: si è esposta precedentemente la tesi secondo cui non occorre nemmeno trascrivere l’atto che instaura la divisione, essendo già con il pignoramento di quota potenzialmente prospettabile la divisione dell’intero.

Pertanto il giudice non solo potrà delegare le operazioni di vendita, di redazione della bozza del decreto di trasferimento, di riparto fra i condividenti delle somme ricavate dalla vendita, ad un notaio, ad un avvocato o a un commercialista, che potrà nominare un custode del bene intero: custode che, quale ausiliario del giudice, svolgerà funzioni principalmente di promozione della vendita, di verifica del bene, di visita del bene da parte degli interessati.

Una volta decisa la vendita dell’intero, tutti i condividenti – anche coloro che non sono debitori – sopportano la circostanza della divisione: si tratta di una delle conseguenze dell’essere titolari di un bene in comunione con altri. Conseguenze incolpevoli ma non per questo meno cogenti.

In questo caso poi la vendita, a differenza di quanto accade nel giudizio divisionale ordinario, è funzionale alla realizzazione coattiva del diritto del procedente e degli intervenuti e, per effetto della decisione della vendita dell’intero, tale vincolo avvince tutto il bene per intero, coinvolgendo anche la situazione dei condividenti.

Per questo motivo si ritiene che, una volta nominato il custode e disposta la vendita del bene intero, sia possibile e doveroso, laddove ne esistano i presupposti (bene occupato da uno o più dei comproprietari o da un terzo senza titolo opponibile), liberare l’immobile con ordine ex art. 560. L’ordine di liberazione, si rammenta, è essenzialmente e principalmente funzionale a porre sul mercato un cespite libero e fruibile senza complicazioni da parte degli interessati, e quindi a realizzare il migliore risultato possibile della vendita: tale interesse esiste anche nella vendita divisionale, ed anche in relazione alla posizione dei condividenti non esecutati, essendo certamente loro vantaggio se il loro bene viene venduto al maggiore prezzo possibile.

Circa la persona destinataria dell’incarico di custodia valgono le medesime considerazioni già svolte nel capitolo dedicato alla custodia: può essere nominato custode il medesimo soggetto che si intende delegare alla vendita – laddove si intenda procedere alla delega – oppure un soggetto diverso. Analogamente a quanto accade nella vendita in sede esecutiva è bene che il custode ed il delegato redigano e depositino prima di ogni esperimento di vendita una relazione aggiornata che renda conto della situazione dell’immobile, del suo stato occupativo, dell’eventuale procedimento di liberazione, della presenza di interessati.

Le modalità della vendita sono esattamente identiche a quelle descritte al capitolo VII, e gli adempimenti del delegato i medesimi indicati al capitolo VI.

Il decreto di trasferimento del bene intero viene emesso ai sensi dell’art. 586: il bene viene quindi trasferito all’aggiudicatario purgato di ogni formalità che precede o segue il pignoramento (questo il motivo del liticonsorzio necessario dei creditori iscritti sulle quote ex art. 1113 c.c.).

Una volta esatto il saldo prezzo ed emesso il decreto di trasferimento il giudice o il delegato provvederanno a redigere un progetto della ripartizione fra i vari condividenti del ricavato della vendita: tale progetto sarà sottoposto alla discussione dei condividenti e dei creditori iscritti e alla sua approvazione (con ordinanza, in assenza di contestazioni, o con sentenza in caso di contestazioni non risolte in via amichevole con una modifica del progetto) seguiranno le assegnazioni delle somme e la conclusioni della causa divisionale.

La somma destinata all’esecutato, in quanto sottoposta al vincolo del pignoramento, non sarà mai messa concretamente a disposizione del debitore ma verrà rimessa dal delegato al giudice della esecuzione, che provvederà alla sua distribuzione tra il creditore procedente e gli intervenuti.

Le spese sostenute per il giudizio di divisione, in assenza di contestazioni, debbono essere poste a carico della massa, ovvero di tutti i condividenti in proporzione alla loro quota: tra tali spese vanno ricomprese quelle sostenute dal procedente o chi per esso per la instaurazione del giudizio, il compenso del custode e del delegato nel giudizio di divisione, le spese per la liberazione del bene. In concreto queste spese verranno detratte dal ricavato della vendita e il netto residuo verrà ripartito fra i condividenti. Successivamente, in sede di esecuzione, la parte delle spese poste a carico del debitore esecutato e detratte dalla sua parte di ricavato verranno rimborsate in privilegio ex art. 2770 c.c. al creditore che le ha sostenute, in quanto spese sostenute nell’interesse comune dei creditori.

(Articolo, estratto del volume “Il custode e il delegato alla vendita nel processo esecutivo immobiliare“, di Anna Ghedini e Nicoletta Mazzagardi, CEDAM, 2017, Manuale operativo del professionista ausiliario del giudice. Per maggiori informazioni >>)