Confini catastali tra proprietà vicine #finsubitoagevolazioni

La mappa catastale è la rappresentazione grafica del terreno, realizzata in scala, solitamente di 1:2000. Significa che, nel disegno, le misure reali del bene (ad esempio, un terreno) devono essere divise per 2.000; ossia, 1 millimetro sul disegno, equivale a 2 metri nella realtà.

Nella mappa catastale, sono individuate e descritte graficamente tutte le particelle censite al Catasto dei Terreni; ad ogni particella è attribuita una forma e la sua posizione rispetto alle linee che delimitano il demanio (strade, acque, ecc.). Sulla mappa, non sono presenti solo le particelle, ma anche la sagoma dei fabbricati, se esistenti. In particolare, sono segnalati i punti trigonometrici e i punti fiduciali. Si tratta di punti di riferimento che vengono utilizzati dai tecnici – solitamente i geometri – per effettuare rilievi e/o nuove misurazioni, ad esempio, per l’accatastamento di un bene o il frazionamento. Dalle mappe catastali, è possibile ricavare un estratto di mappa, che ha ad oggetto una o più particelle limitrofe o un intero foglio di mappa. La visura mostra la posizione e la geometria della particella di Catasto dei Terreni e degli eventuali fabbricati sovrastanti, riferiti ad una determinata porzione di foglio catastale.

Sinora abbiamo parlato di mappe, planimetrie, estratti, cerchiamo di fare un po’ di chiarezza, per quanto la materia sia estremamente tecnica:

• la mappa originale d’impianto rappresenta l’esemplare originale, disegnato su “carta forte”, ossia un particolare supporto che ne assicura la lunga conservazione; tale esemplare è sottratto all’uso, infatti, non viene mai aggiornato; in buona sostanza, si tratta di una “risorsa storica”;
• i fogli di mappa sono i fogli che rappresentano una porzione del territorio comunale, in cui sono indicate le varie particelle;
• gli estratti di mappa, come dice il nome, rappresentano solo una porzione della mappa catastale – un estratto appunto – su cui si trova una particella e ciò che la circonda, è un documento significativo per accertare i confini tra fondi contigui, infatti, la linea che circonda la particella catastale sulla mappa rappresenta la linea di confine della stessa;
• le planimetrie catastali hanno ad oggetto unicamente i fabbricati (non i terreni) e riportano il disegno dell’immobile, con i vani (bagno, cucina, sala, disimpegno et cetera).

Come abbiamo accennato, l’estratto di mappa catastale è una rappresentazione grafica, insomma un disegno, di una porzione di terreno. È realizzato in scala, solitamente 1:2000, oltre al contorno della particella, comprende anche le sagome degli edifici e dei terreni ed i numeri delle particelle. L’aspetto degno di rilievo consiste nel fatto che, nell’estratto di mappa, non è presente la singola particella, ma anche quelle confinanti; per questo motivo, l’estratto è importante per definire i confini di un determinato terreno. Infatti, la linea che circonda la particella catastale sulla mappa, rappresenta la linea di confine della stessa.

Per la determinazione del confine tra due fondi limitrofi e per «l’individuazione della loro esatta consistenza, assume rilevanza preminente il tipo di frazionamento catastale contenente gli estremi della lottizzazione, qualora le parti ad esso abbiano fatto espresso riferimento nei rispettivi atti di acquisto». In particolare, il frazionamento allegato all’atto di divisione ha una valenza probatoria privilegiata rispetto alle mappe catastali, se il predetto frazionamento sia richiamato nell’atto e le parti abbiano sottoscritto il documento grafico (Cass. 4315/2018).

Perché il frazionamento catastale prevale sulle mappe?

Non qualsiasi tipo di frazionamento, ma solo quello che costituisce parte integrante del titolo di acquisto; in tale circostanza, infatti, il frazionamento non è un semplice dato catastale, ma rappresenta la fonte di tale dato, perché espressione della volontà dei contraenti (Cass. 1446/1996).

Come si evince da quanto sopra, l’estratto di mappa non ha un valore probatorio stringente, il giudice, infatti, è libero di attribuire maggior “valore” ad altre fonti di prova. Anzi, egli si avvale delle risultanze catastali solo se tutti gli altri elementi probatori siano inidonei allo scopo. Del resto, i certificati catastali non forniscono la prova della proprietà, che si può evincere, invece, dai titoli di acquisto.

Per quale ragione alle mappe si attribuisce un valore meramente suppletivo?

Gli errori possono essere di diversa natura.

Ad esempio, possono registrarsi errori materiali (errata copiatura) per i quali la procedura di correzione è abbastanza agevole. L’errore può dipendere anche dal mancato aggiornamento delle mappe, magari a seguito di un accorpamento di particelle o per l’intervenuta usucapione di una porzione di terreno. Anche in questo caso si rende necessario eliminare l’errore, ma come?

Sul punto, è bene distinguere tra:

• la rettifica dei confini che può comportare un frazionamento e un trasferimento di proprietà, quindi, la necessità di rivolgersi ad un notaio;
• la riconfinazione che si limita a delimitare proprietà già trasferite, ossia a ripristinare una linea di confine non materializzata; non è necessario un atto notarile, ma è sufficiente un verbale per apposizione di termini mancanti, da parte del tecnico.

La rettifica del confine può avvenire:

• in accordo tra le parti;
• a seguito di una sentenza (ad esempio, in seguito all’azione di regolamento dei confini, vedasi paragrafo 18.3).

La riconfinazione, ossia il ripristino della linea di confine, avviene:

• a seguito di una sentenza (ad esempio, di apposizione dei termini, vedasi paragrafo 18.4);
• su mandato congiunto dei due confinanti;
• su incarico del singolo proprietario del terreno (in questo caso, è necessario informare il confinante di tale attività, vedasi modello di lettera nel paragrafo 16).

Il tecnico incaricato deve verificare la documentazione (come gli atti di acquisto), controllare gli atti di aggiornamento catastali utili, effettuare un sopralluogo e procedere con i rilievi. Solitamente, si effettua un tracciamento e un picchettamento del confine (vedasi paragrafo sul picchettamento).

Prima di adire le vie legali, è buona norma cercare di risolvere bonariamente la vertenza con il proprio vicino. A tal proposito, si parla di composizione stragiudiziale della lite, ossia “al di fuori del giudizio”. L’ipotesi più ricorrente, in materia di controversie tra confinanti, riguarda il caso in cui l’altro proprietario abbia sconfinato, appropriandosi di una porzione che non gli spetta, ad esempio, erigendo una recinzione, tra i due lotti, senza seguire la corretta linea divisoria tra i fondi. Il proprietario che si senta usurpato, per tutelarsi, può inviare una lettera alla controparte, in cui illustra le proprie ragioni. Di seguito, un facsimile meramente indicativo:

L’ordinamento mette a disposizione del proprietario le cosiddette “azioni di confine”:

Per le due azioni sono competenti due diverse autorità giurisdizionali:

 • il giudice di pace si occupa dell’apposizione di termini (art. 7 c. 4 n. 1 c.p.c.), ossia nel caso in cui i confini tra i due fondi siano certi e pacifici (art 951 c.c.); il giudice di pace è competente, altresì, delle cause relative all’osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi;

 • il tribunale è competente per l’azione di regolamento dei confini, vale a dire quando i termini siano incerti e contestati (art. 950 c.c.).

Se la causa inizia come apposizione di termini, davanti al giudice di pace ma, in corso di causa, i confini vengano contestati, il procedimento viene devoluto al tribunale. Se il proprietario agisce per accertare il confine (non delimitato e incerto) e domanda, altresì, l’apposizione di termini resta comunque competente il tribunale.

Per quanto riguarda la competenza territoriale, si applica il forum rei sitae, ossia è competente il giudice del luogo in cui si trovano le proprietà confinanti (art. 21 c. 1 c.p.c.).

Si ricorre a tale azione quando si intende accertare, in via giudiziale, il confine tra due fondi finitimi, ossia confinanti. Preme sottolineare come tale azione sia diretta:

 • a eliminare lo stato di incertezza sulla divisione dei due lotti,

 • conseguentemente, a rideterminare le rispettive proprietà,

 • ma non riguarda il diritto di proprietà complessivamente inteso.

L’incertezza sulla delimitazione tra due proprietà confinanti può essere di due tipi

a)      incertezza oggettiva: quando manca una delimitazione visibile tra le due proprietà (ad esempio, non c’è un muretto divisorio o una recinzione);

b)      incertezza soggettiva: quando esiste una demarcazione visibile tra i due fondi, ma non vi sia rispondenza tra il confine apparente e quello reale.

Da un punto di vista giuridico, si parla di:

 • azione reale, in quanto ha ad oggetto una res, ossia un bene (è discusso se questa azione rientri nell’art. 2653 c. 1 c.c. e, quindi, sia soggetta a trascrizione);

 • azione imprescrittibile, ossia esercitabile in ogni tempo (fatti salvi gli effetti dell’usucapione).

L’azione può essere esperita sono nel caso di incertezza dei confini, oggettiva (se il limite manca) o soggettiva (se il limite esiste, ma è contestato). Essa, infatti, risponde all’interesse del proprietario ad una certa delimitazione del proprio fondo.

Per contro, non si può agire con l’azione di regolamento del confine:

 • quando la delimitazione tra i fondi sia certa, ossia vi sia coincidenza tra quanto risulta dai titoli di proprietà e la situazione reale (mentre, eventualmente, può proporsi l’azione di apposizione di termini);

 • quando si contestano i titoli di proprietà e non solo i confini (in tal caso, occorre agire con l’azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., vedasi paragrafo seguente).

L’azione ha ad oggetto:

 • i terreni rustici,

 • ma anche fondi urbani, edificati o non.

Cosa significa?

Semplicemente, l’azione per regolamento del confine può riguardare anche delle unità immobiliari, ossia dei fabbricati, e non solo dei terreni. Infatti, per la giurisprudenza di legittimità, l’espressione “fondo”, usata nell’art. 950 c.c., indica l’unità immobiliare come area suscettibile di tutte le sue possibili utilizzazioni (Cass. 25354/2017).

L’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.) è un’azione petitoria, che viene esperita da chi sia stato privato di un bene di sua proprietà e, quindi, proponga una domanda giudiziale per rivendicarlo. Si tratta di un’azione volta ad accertare la proprietà del bene contestato, con la contestuale condanna del possessore o detentore di restituirlo al legittimo proprietario.

Al lume di quanto sopra, emerge come nella rivendicazione, la contestazione investa l’intero bene o una porzione di esso, ma soprattutto riguardi la sua titolarità; invece, nell’azione di apposizione dei termini, la contestazione investe unicamente l’estensione del bene, ossia del suo confine. La giurisprudenza, in proposito, si è espressa in termini di «determinazione quantitativa dell’oggetto della proprietà». Utilizzando una formula dottrinaria, si può affermare che l’azione di regolamento dei confini non presuppone un conflitto di titoli, ma un conflitto di fondi (C. M. BIANCA, Diritto Civile. La proprietà, 6, Milano, Giuffrè, 1999, 432). Quindi, rientra nell’azione ex art. 950 c.c. (e non nella rivendicazione) la situazione in cui un proprietario lamenti l’usurpazione di una striscia di terreno confinante, purché il convenuto non contesti il titolo di acquisto dell’attore (Cass. 4703/1997). Per completezza, si precisa che i dati catastali, in sede di azione di rivendicazione, hanno valore di mero indizio.

Solitamente l’oggetto del contendere è il confine tra i due fondi, quindi, uno dei proprietari (l’attore) agisce in giudizio contro il vicino (convenuto). Quest’ultimo come può difendersi?

1) Nel caso in cui l’attore contesti un’incertezza soggettiva del confine, ossia contesti il confine così come risulta apparente, il confinante può opporre l’eccezione di usucapione. Cosa significa? Il convenuto non contesta il titolo di proprietà del suo confinante (altrimenti ci troveremmo di fronte ad un’azione di rivendicazione), ma eccepisce di aver usucapito quella porzione di terreno e di esserne divenuto proprietario. L’usucapione, infatti, è un modo di acquisto della proprietà che si verifica con il possesso, continuo e non clandestino, del bene per la durata di 20 anni. In tal modo, viene eliminata l’incertezza sul confine (in materia di usucapione, vedasi paragrafo 17).

2) Nell’ipotesi in cui l’attore contesti l’incertezza oggettiva del confine, il vicino, non può sollevare l’eccezione di usucapione. Tuttavia, il convenuto può chiedere:

 • l’accertamento di un diverso confine, più ampio e a proprio favore, rispetto a quello prospettato dall’attore, proponendo una domanda riconvenzionale;

 • con la suddetta domanda deve, altresì, domandare la restituzione del terreno occupata dal confinante (Cass. 852/2016).

In materia di restituzione del terreno indebitamente occupato, preme segnare che:

 • l’attore è dispensato dal proporre un’espressa domanda di rilascio della porzione di terreno indebitamente occupata dalla controparte, essendo essa implicita nella proposizione di detta azione,

 • il convenuto, invece, se non intende solo resistere alla domanda altrui, ma anche ottenere la restituzione del terreno che assume essere ingiustificatamente occupato in eccedenza, ha l’onere di proporre tempestivamente apposita domanda riconvenzionale, sia pure avente contenuto analogo e reciproco rispetto a quella proposta dall’attore (Cass. 958/2007).

Per quel che attiene agli strumenti probatori di cui dispongono le parti, si rinvia al paragrafo 12, in materia di valore probatorio della mappa.

In estrema sintesi, si ricorda che l’art. 950 c.c. ammette ogni mezzo di prova e, solo in mancanza di altri elementi, la possibilità di avvalersi delle mappe catastali. A tal proposito, si può parlare di una gerarchia dei mezzi di prova:

• i titoli di acquisto;
• il frazionamento che, con le opportune specificazioni di cui al paragrafo 13, può assumere valenza probatoria prevalente rispetto agli estratti di mappa;
• la prova per testi,
• perizie,
• in mancanza di altri elementi, le mappe catastali.

Si ricorre a questa azione quando la linea di demarcazione tra i due fondi confinanti, sia certa, indiscussa e incontestata, ciò che manca è una delimitazione visibile del confine, perché, ad esempio, a causa del tempo, è venuta meno. Si pensi ad un confine delimitato da una rete che, con il passare degli anni, è stata fagocitata dalla vegetazione o distrutta dalla ruggine o ancora ad un muretto in pietra, divelto da un’alluvione. Questa azione è volta a soddisfare l’interesse del proprietario all’apparenza del confine (C. M. BIANCA, Diritto Civile. La proprietà, 6, Milano, Giuffrè, 1999, 440). Il proprietario che agisce per l’apposizione di termini chiede che il vicino contribuisca, a spese comuni, a rendere nuovamente visibile la delimitazione tra i due fondi. Del resto, si tratta di una regola prevista dall’art. 886 c.c., a mente del quale ciascuno può costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa di costruzione di muri di cinta, che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati.

Da un punto di vista giuridico, si parla di:

 • azione personale, anche se alcuni esponenti della dottrina – BIANCA – la considerano reale come l’azione di regolamento dei confini;

 • azione prescrittibile, ossia non esercitabile in ogni tempo; (mentre è imprescrittibile secondo chi la ritiene un’azione reale, come l’azione di regolamento dei confini).

Il confinante, citato in giudizio, non può opporsi alla delimitazione tra i due fondi a spese comuni; tuttavia, se egli contesta l’estensione del fondo dell’attore, l’azione si trasforma nel regolamento del confine (art. 950 c.c.), perché viene meno il presupposto della certezza dei limiti posto alla base dell’azione (art. 951 c.c.). Il giudice può condannare una sola parte al pagamento delle spese per il ripristino del confine se, ad esempio, accerta la responsabilità del convenuto.

Nel caso in cui si decida di agire giudizialmente, occorre tenere presenti molteplici esborsi. Di seguito, vengono elencate sommariamente le spese principali.

Si tratta di corrispondere le somme per l’organismo di mediazione, che variano da organismo a organismo. Solitamente occorre versare l’onorario del mediatore, che rimane invariato per tutta la durata del procedimento, a prescindere dal numero di incontri. Le spese di mediazione sono dovute da ambo le parti, che risultano obbligate in solido; ossia, se una di esse non paga, l’organismo può rivalersi per intero sull’altra. Il compenso può essere aumentato in ragione della complessità della causa o nell’ipotesi in cui la mediazione abbia successo. Può anche essere ridotto della metà nei casi di mediazione obbligatoria, come quella che ci occupa. Viene chiesto sempre un contributo forfettario per spese di segreteria (di solito, una cinquantina di euro). Anche per la mediazione, il compenso da corrispondere all’organismo varia a seconda del valore della causa.

La procedura di mediazione prevede dei benefici fiscali, le parti infatti possono giovarsi di un credito d’imposta commisurato all’indennità che viene corrisposta all’Organismo di mediazione, fino a concorrenza di 500 euro, in caso di successo della mediazione (credito ridotto della metà in caso di insuccesso della stessa). Inoltre, tutti gli atti, documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura e della circostanza che il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 (cinquantamila) euro e che in caso di valore superiore l’imposta è dovuta solo per la parte eccedente

I costi variano a seconda se si agisca per l’apposizione di termini, dinnanzi al giudice di pace, o per il regolamento dei confini, di fronte al tribunale. Analizziamo, quest’ultima ipotesi, data la maggiore frequenza.            Il valore della causa nell’azione di regolamento del confine si desume dal valore della parte di proprietà controversa, se è determinata o da quanto emerge dagli atti (art. 15 c. 2 e c. 3 c.p.c.). Pertanto, l’importo del contributo unificato varia in relazione al valore del bene. A titolo di esempio, se la porzione contestata vale 10 mila euro, il contributo unificato sarà pari a 237 euro.        
Di seguito una tabella meramente esemplificativa:

 • per le cause inferiori a 1.100, euro il contributo è pari a 43 euro;

 • per le cause tra 1.100 e 5.200 euro il contributo è pari a 98 euro;

 • per le cause tra 5.200 e 26.000 euro il contributo è pari a 237 euro;

 • per le cause tra 26.000 e 52.000 euro il contributo è pari a 518 euro;

 • per le cause tra 52.000 e 260.000 euro il contributo è pari a 759 euro;

 • per le cause tra 260.000 e 520.000 euro il contributo è pari a 1.214 euro.

Oltre al contributo unificato, deve essere versata l’imposta di bollo pari ad euro 27,00 a titolo di anticipazione forfettaria (art. 30 D.P.R. 115/2002).

Il procedimento giudiziale postula l’atto di citazione, che deve essere notificato al confinante. Le spese per una singola notifica solitamente si attestano intorno ai 20 euro ciascuna (la cifra non è fissa); in caso di notifica a mezzo PEC, non vi sono spese.

Infine, bisogna corrispondere le competenze dell’avvocato per la procedura di mediazione e per quella giudiziale, che variano in base al valore della controversia. Secondo le tabelle forensi (D.M. 55/2014), il compenso medio (che può subire aumenti o diminuzioni) e deve essere previamente concordato tra legale e cliente, è il seguente.

a) Per la mediazione:

 • 360 euro per controversie sino a 1.100 euro,

 • 1.620 euro per controversie comprese tra 1.100 e 5.200;

 • 2.520 euro per controversie comprese tra 5.200 e 26.000 euro;

 • 3.060 euro per controversie tra 26.000 e 52.000 euro;

 • 5.760 euro per controversie tra 52.000 e 260.000 euro,

 • 7.830 euro per controversie tra 260.000 e 520.000 euro.

b) Per il procedimento di cognizione ordinario (ossia per l’azione giudiziale di regolamento dei confini):

 • 630 euro per controversie sino a 1.100 euro,

 • 2.430 euro per controversie comprese tra 1.100 e 5.200;

 • 4.835 euro per controversie comprese tra 5.200 e 26.000 euro;

 • 7.254 euro per controversie tra 26.000 e 52.000 euro;

 • 13.430 euro per controversie tra 52.000 e 260.000 euro.

Infine, si ricorda che la persona non abbiente può richiedere la nomina di un avvocato e la sua assistenza a spese dello Stato, purché le sue pretese non risultino manifestamente infondate (cosiddetto gratuito patrocinio). È possibile essere ammessi al patrocinio a spese dello Stato qualora il richiedente sia titolare di un reddito annuo imponibile, risultante dall’ultima dichiarazione, non superiore a € 11.493,82 (d.m. 16 gennaio 2018 in GU n. 49 del 28 febbraio 2018).

L’azione di regolamento dei confini postula la dimostrazione dell’esatta ubicazione del confine pertanto, quasi inevitabilmente, la parte deve avvalersi di un tecnico (geometra, architetto, ingegnere), che esegua sopralluoghi, rediga perizie e via discorrendo. Si tratta di attività che deve essere remunerata e che normalmente può comportare costi significativi, in via indicativa, non inferiori al migliaio di euro. Oltre al consulente tecnico di parte (CTP), può accadere che il giudice nomini un consulente tecnico d’ufficio (CTU) il cui compenso grava sulle parti, generalmente su quella soccombente.

Spesso, i proprietari di lotti confinanti vogliono delimitare la proprietà e si trovano in difficoltà nell’identificazione dei reali confini. Ricordiamo che è diritto del proprietario chiudere in qualunque tempo il fondo (art. 841 c.c.), così come è suo diritto costringere il vicino a contribuire per metà nella spesa di costruzione di muri di cinta che separano le rispettive case, i cortili e i giardini posti negli abitati (art. 886 c.c.).

Nel caso in cui i confini non siano tracciati in modo visibile è possibile procedere con il picchettamento. Naturalmente, è buona norma informare il vicino delle proprie intenzioni (vedasi paragrafo 16 con modello di lettera da inviare), anzi, nel caso in cui non vi siano contestazioni, è possibile affidare l’incarico allo stesso tecnico. Egli dovrà:

• fare un sopralluogo,
• effettuare un rilievo topografico,
• tracciare e picchettare il confine.

In particolare, una volta individuata la linea di confine, si procederà con i picchetti per delimitare le proprietà confinanti.

Nel nostro ordinamento, costituisce reato di usurpazione (art. 631 c.p.) la condotta di chiunque, per appropriarsi, in tutto o in parte, dell’altrui cosa immobile, ne rimuova o alteri i termini. Il reato è procedibile a querela della persona offesa, salvo il caso in cui si tratti di acque, terreni, fondi o edifici pubblici o destinati ad uso pubblico, per cui si procede d’ufficio (art. 639 bis c.p.). Il delitto prevede a reclusione fino a tre anni e la multa fino a euro 206.

Il reato può essere commesso da chiunque, anche se, nella pratica, solitamente è posto in essere dal proprietario del fondo vicino.        
Nella presente disamina, rileva la condotta di chi “rimuova o alteri i termini”. Si considerano termini le cose fisse o incorporate nel fondo quali segno permanente di confine (Cass. Pen. 12 febbraio 1941); si può trattare di elementi artificiali (come un palo, una recinzione, un muretto) o naturali (una siepe, degli alberi), destinati a delimitare, in modo duraturo, la linea di confine tra i lotti. Lo sconfinamento che avviene tramite l’aratura del terreno, senza con ciò comportare la rimozione dei confini, non integra il reato di usurpazione (Cass. Pen. 8 ottobre 1960).

L’elemento materiale del reato consiste proprio nella rimozione, ossia nel togliere dal luogo in cui sono collocati, o alterazione, vale a dire spostamento dalla posizione originaria, dei confini tra gli immobili.

Il reo deve agire con rappresentazione e volontà di rimuovere e alterare i termini, al fine di appropriarsi di quella porzione di terreno altrui (dolo specifico).

Come abbiamo chiarito nell’incipit, nelle province di Trieste, Trento, Bolzano, Gorizia e in alcuni Comuni delle Province di Udine e Belluno, vige il catasto tavolare o sistema del libro fondiario. Questa tipologia di catasto differisce da quello vigente nel resto d’Italia, infatti:

 • ha valore probatorio,

 • le risultanze tavolari hanno valore costitutivo.

Lo stabilisce il Regio Decreto 28 marzo 1929, n. 499, ove all’art. 2 c. 1 si prevede che: “A modificazione di quanto è disposto dal Codice Civile italiano, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con la iscrizione del diritto nel libro fondiario”.

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