Il Condominio che promuove l’azione monitoria nei confronti del condòmino debitore prima della scadenza del termine per adempiere indicato nella lettera di sollecito inviata dall’Amministratore, viola i principi di correttezza e buona fede, applicabili anche ai rapporti condominiali.
L’avvenuto pagamento da parte del condòmino debitore delle ragioni di credito del Condominio, prima dell’emissione del decreto ingiuntivo, comporta la cessazione della materia del contendere in sede di giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, con esclusione di qualsiasi forma di soccombenza del condomino opponente, anche solo virtuale.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Cagliari con sentenza n. 1337 del 24 maggio 2024.
Ingiunzione di pagamento al condomino debitore: occorre attendere il decorso del termine per adempiere indicato nella lettera di sollecito. Fatto e decisione
La vicenda traeva origine da un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo con il quale un Condominio in persona dell’amministratore p.t., aveva domandato la condanna di una condòmina al pagamento di una somma di denaro a titolo di quote condominiali scadute come da riparto delle spese previste nel bilancio approvato con delibere assembleari.
La condòmina, in sede di opposizione al decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, aveva dedotto di aver pagato il proprio debito entro il termine concessole con raccomandata di sollecito, e, pertanto, di niente dovere al Condominio in relazione alle poste ingiunte.
Il Condominio, di contro, aveva eccepito l’insufficienza dell’importo versato, in difetto di accordo delle parti in tal senso, e che la condòmina avesse provveduto a pagare l’intero dovuto (per capitale, interessi, spese e compensi di avvocato dell’intero contenzioso) solo il giorno dell’udienza fissata per l’assegnazione delle somme pignorate nel procedimento per esecuzione mobiliare presso terzi, promossa in pendenza del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo.
L’opposto Condominio, pertanto, aveva chiesto la cessazione della materia del contendere con riferimento con riferimento al capitale ingiunto, spese legali e interessi moratori, con condanna, però, della condòmina alle spese della procedura di opposizione a decreto ingiuntivo.
Il Giudice di Pace aveva dichiarato fondata l’opposizione per aver la condòmina estinto il debito prima dell’emissione del decreto ingiuntivo; aveva revocato, pertanto, il decreto ingiuntivo opposto e compensato le spese di lite.
Avverso la suddetta sentenza, il Condominio proponeva appello dinnanzi al Tribunale di Cagliari per non aver il Giudice di Pace condannato la condòmina convenuta al pagamento delle spese del giudizio di opposizione, essendo intervenuto il pagamento del debito della predetta dopo l’emissione del decreto ingiuntivo ancorché prima della sua notifica.
Di contro, la condòmina costituitasi in appello, affermava la correttezza della propria condotta, censurando per contro quella dell’Amministratore il quale aveva depositato il decreto ingiuntivo prima di attendere il decorso del termine (5 giorni) concesso, per il pagamento, alla condòmina con raccomandata di sollecito.
Secondo la condòmina appellata, dunque, il Condominio aveva agito con dolo o colpa grave dapprima nel notificare il decreto ingiuntivo unitamente ad atto di precetto comprendente anche le spese e le competenze di avvocato liquidate in decreto ingiuntivo e stimate per l’atto di precetto, e di seguito nel procedere con pignoramento presso terzi per l’intero importo in precetto.
Il Tribunale ha ritenuto infondato l’appello proposto e conseguentemente lo ha rigettato.
Secondo il giudicante, infatti, il Condominio appellante aveva promosso l’azione monitoria prima della scadenza del termine per adempiere indicato nella lettera di sollecito inviata dall’Amministratore, e prima di conoscere l’esito della relativa spedizione.
Sebbene il decreto ingiuntivo fosse stato emesso dopo l’avvenuto pagamento a saldo dell’importo oggetto di sollecito, il Condominio aveva comunque proceduto a notificare il decreto ingiuntivo con pedissequo atto di precetto, addirittura quasi un mese dopo la disposizione di pagamento a saldo della posizione, agendo, in tal modo, in violazione dei principi di buona fede e correttezza.
Il Tribunale ha, pertanto, confermato la statuizione del Giudice di Pace per aver il Condominio agito in giudizio (con deposito del ricorso per decreto ingiuntivo) prima ancora della scadenza del termine ad adempiere (concesso alla condòmina con raccomandata di sollecito di pagamento) con conseguente conferma della statuizione del predetto Giudice di primo grado, di cessazione della materia del contendere e compensazione delle spese di lite.
Considerazioni conclusive
Agire in giudizio prima ancora della scadenza del termine ad adempiere concesso al debitore con lettera di sollecito costituisce condotta contraria a correttezza, posto che la ratio dell’invio di un sollecito di pagamento consiste nel fornire al debitore un avviso perentorio ma bonario che, in mancanza di adempimento spontaneo, il creditore procederà in sede giudiziale per la tutela del suo diritto.
I principi di correttezza e buona fede nei rapporti tra creditore e debitore si applicano anche ai rapporti condominiali, vincolando tutti i soggetti coinvolti – si veda sul punto Trib. Milano, ordinanza 20.9.2023, che richiama Cass. n. 8497/2020: “il dovere (o principio) di buona fede oggettiva o di correttezza – che ha fondamento nell’art. 2 Cost. e opera come regola generale di condotta (art. 1175 c.c.), come regola di interpretazione del contratto (art. 1366 c.c.) nonché come autonomo criterio di determinazione della prestazione contrattuale e di integrazione del comportamento dovuto (art. 1375 c.c.) – trova applicazione anche nei rapporti tra Amministratore, da un lato, e e singoli condòmini, dall’altro, a prescindere dalla sussistenza di specifiche prescrizioni contrattuali o normative, e si concreta in obblighi di protezione, di corretta e tempestiva informazione e avviso, nonché di salvaguardia dell’utilità altrui, per quanto nei limiti dell’apprezzabile sacrificio, che cioè non si concreti in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi”.
Il termine concesso per il pagamento con lettera di sollecito dell’Amministratore di condominio al condòmino debitore deve consentire a quest’ultimo di poter adempiere entro la scadenza, decorrente ovviamente dalla ricezione della raccomandata, al fine di evitare l’instaurazione del giudizio monitorio a suo danno.
Conseguentemente, il Condominio deve attendere il decorso del suddetto termine di adempimento, prima di depositare il ricorso per decreto ingiuntivo, nel rispetto dei principi di correttezza e buona fede che permeano i rapporti contrattuali, ivi inclusi quelli condominiali.
La circostanza che la domanda sia radicata in pendenza del termine ad adempiere assegnato al debitore, e che il pagamento dell’intero dovuto giunga prima ancora dell’emissione del decreto ingiuntivo, esclude in radice una qualsiasi forma di soccombenza del debitore (nella specie la condòmina opponente) anche solo virtuale.
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