Sulla Gazzetta Ufficiale n.124 del 29 maggio 2024 è stato pubblicato il Decreto Legge 29 maggio 2024, n.69 che contiene “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (il cosiddetto Decreto Salva casa) al fine di far fronte al crescente fabbisogno abitativo.
Per avere il punto di vista di un tecnico sugli impatti che questo Decreto avrà sul mercato immobiliare abbiamo incontrato Carlo Pagliai, ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili, molto attivo anche sul suo canale YouTube, e gli abbiamo fatto qualche domanda.
Quali sono gli aspetti di cui beneficerà secondo lei il mercato immobiliare?
Il provvedimento dovrebbe consentire maggior facilità nella verifica di Stato Legittimo dell’immobile, una procedura divenuta formalmente obbligatoria per tutte le pratiche edilizie e atti di trasferimento tra vivi (come le compravendite) col D.L. 76/2020. L’allargamento del perimetro delle tolleranze edilizie è finalizzato a superare alcune lievi discordanze costruttive compiute in passato, ma ne restano ridotte le possibilità applicative: infatti le tolleranze restano circoscritte alla singola unità immobiliare, quando buona parte delle discordanze urbanistiche rilevanti è riferita al fabbricato.
Le verifiche di Stato Legittimo dell’immobile potrebbero trovare un beneficio dall’istituzione di un’ulteriore procedura di sanatoria edilizia “semplificata”, riservata ad abusi edilizi minori, in cui è stata mitigata in parte la rigidezza del requisito di doppia conformità nei confronti della disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia all’epoca dell’abuso che al momento di regolarizzazione.
Tutto questo non va concepito come una semplificazione generalizzata per compravendite e sanatorie, e tanto meno come un condono edilizio nel senso più ampio: allo stato attuale e al netto delle possibili modifiche, il Decreto Legge entrato in vigore consente astrattamente di superare piccole irregolarità, da valutare sempre caso per caso con l’ausilio di un Tecnico abilitato.
Qual è o quali sono i punti più importanti secondo il suo parere del decreto salva casa?
Credo che la vera “sorpresa” sia stata la modifica della definizione di Stato Legittimo: al suo interno risulterebbe prevista la possibilità di considerare come Stato Legittimo un titolo abilitativo rilasciato dalla Pubblica Amministrazione (Comune) previo accertamento dell’esistenza di titoli precedenti ad esso, nel rispetto di certe condizioni quali il coinvolgimento dell’intera unità immobiliare o intero edificio. Tra gli operatori questa novità desta incertezze perché lascia spazio a interpretazioni per cui il rilascio di una pratica edilizia possa automaticamente condonare tutti gli illeciti e discordanze preesistenti, gratuitamente e in automatico, facendo leva sul principio di legittimo affidamento nel privato. Premesso che occorre prudenza fintanto che il Decreto non verrà convertito in legge, e che sarà necessario considerare i possibili emendamenti, per il momento ritengo necessario consigliare prudenza perché a mio avviso ci sono diversi limiti applicativi.
È un decreto positivo o negativo dal suo punto di vista?
Diciamo che i benefici si equivalgono a nuovi lati critici: è un provvedimento che da una parte ha migliorato definizioni e possibilità per regolarizzare gli immobili, o meglio ancora per considerare non più sanzionabili certie discordanze minori, dall’altra parte le nuove definizioni richiedono ulteriori puntualizzazioni, che molto probabilmente arriveranno con l’approvazione degli emendamenti in conversione di legge.
Molte persone si aspettavano di più a dire il vero, un po’ perché gli annunci sui giornali circolati hanno prospettato eccessive liberalizzazioni verso alcune opere (verande, mansarde, cambi d’uso, soppalchi, etc.), un po’ perché permane una costante aspettativa di condono edilizio vero e proprio.
Il decreto può aiutare a vendere più case?
In misura risicata si può rispondere positivamente, ma stavolta il “benaltrismo” è giustificato: le irregolarità riguardanti il patrimonio edilizio realizzato fin dall’origine con un titolo abilitativo sono superiori alla categoria di parziali difformità dal permesso di costruire, e la loro regolarizzazione continua a rimanere un problema invariato.
Il principale errore criticato anche da me è la scelta del Decreto emanato d’urgenza, quando invece occorreva una revisione integrale della materia urbanistica ed edilizia: ho la sensazione che gli emendamenti saranno sostanziali, e probabilmente in autunno sarà necessario anche un correttivo.
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