Casa pignorata e messa all’asta, come si può salvare? #finsubitoagevolazioni

3 anni fa

Casa pignorata e messa all’asta, è ancora possibile salvarla: i rimedi possibili, dall’accordo, all’interruzione della procedura, al Fondo prima casa.

Casa pignorata e messa all’asta, è ancora possibile salvare il bene che sta per essere venduto? Ci sono delle disposizioni nel Codice civile che possono consentire di bloccare un pignoramento già in corso?

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A dire il vero sta per essere inserita una norma che consente al proprietario di vendere il bene sotto pignoramento a un privato (ma è necessaria comunque l’autorizzazione del giudice). Deve rispettare solo una condizione: il prezzo non deve essere inferiore a quello fissato dal consulente.

Ma nel frattempo vediamo quali sono le possibilità di salvare una casa pignorata e messa all’asta.

Casa pignorata e messa all’asta: l’accordo

La prima possibilità è quella più ovvia: un accordo tra debitore e creditore. Viene stipulato un contratto di transazione. In questo documento creditore e debitore si impegnano:

• il creditore rinuncia a parte delle proprie pretese;
• il debitore si impegna a coprire il debito.
• Questa operazione può essere fatta in due modi:
• a saldo e stralcio (il debitore paga al massimo in tre rate);
• dilazione, si suddivide il rimborso in rate, riducendo le spese legali e gli interessi.

Se viene raggiunto l’accordo ed effettuato il pagamento, il creditore rinuncia alla procedura esecutiva.

La questione è più complessa (ma non impossibile) se ci sono più creditori. Se non si raggiunge l’accordo con tutti la procedura esecutiva va avanti lo stesso.

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Casa pignorata e messa all’asta: interruzione della procedura

La casa pignorata e messa all’asta può essere salvata anche percorrendo un’altra strada, l’interruzione della procedura esecutiva immobiliare.

Nella vendita all’asta giudiziaria dopo ogni tentativo di vendita andato deserto il giudice ha la facoltà di disporre un ribasso della base d’asta del 25%.

Se il prezzo si riduce in modo eccessivo, perché si sono ripetuti a vuoto i tentativi di vendita, e cioè il prezzo va al di sotto della metà di quello ritenuto effettivo, il magistrato può decidere di estinguere la procedura.

Il pignoramento non può essere più proposto. Se il creditore lo rinnova, avviando una nuova procedura, commette un abuso di diritto.

Il debitore può opporsi con successo e chiedere anche un risarcimento del danno per lite temeraria.

Casa pignorata e messa all’asta: il piano del consumatore

Si può evitare che la casa pignorata e messa all’asta venga venduta anche con il piano del consumatore. Il proprietario propone un piano di ristrutturazione del debito – con un rimborso a rate -, che mette in conto anche le sue condizioni economiche.

In qualche caso è possibile ottenere una rinegoziazione del debito complessivo.

L’ultima parola sul piano di ristrutturazione del debito spetta al giudice, che dovrà valutare la sua eventuale sostenibilità per il debitore. Nel frattempo il magistrato può disporre la sospensione della procedura esecutiva.

Il debitore dovrà comunque rispettare il piano di rimborso, in caso contrario i creditori potrebbero chiederne la revoca.

Casa pignorata e messa all’asta: il Fondo di garanzia

La casa pignorata e messa all’asta può essere ancora salvata grazie al fondo di garanzia prima casa.

Il debitore può infatti chiedere a una banca terza:

• la rinegoziazione del mutuo
• un finanziamento
• una surroga
• Può farlo grazie all’assistenza del Fondo di garanzia per la prima casa.

Bisogna però rispettare queste condizioni:

• il debitore non deve essere imprenditore, commerciante, artigiano o professionista;
• il debitore non deve avere già avuto accesso alla procedura di sovraindebitamento;
• la procedura esecutiva immobiliare deve essere stata avviata tra il primo gennaio 2010 e il 30 giugno 2019;
• il creditore deve essere una banca o una finanziaria e deve essere l’unico che ha avviato la procedura esecutiva immobiliare;
• se ci sono anche altri creditori la richiesta di rinegoziazione è possibile solo se questi ultimi rinunciano alla procedura (che deve essere sottoscritta e depositato).

Casa pignorata e messa all’asta: rinegoziare il mutuo

Il debitore può rinegoziare il mutuo se ha restituito almeno il 10% del capitale. Il credito complessivo non può essere superiore a 250.000 euro.

Il debitore deve essere comunque disposto a restituire un importo che non sia inferiore al 75% dell’ultimo prezzo di base d’asta.

Il rimborso può avvenire entro 30 anni dalla data dell’accordo di rinegoziazione (o al raggiungimento degli 80 anni di età da parte del debitore).

Casa pignorata e messa all’asta: il parente

Il Fondo di garanzia offre anche un’altra chance per salvare la casa pignorata e messa all’asta. Se, infatti, il debitore – per la mancanza di uno dei requisiti richiesti – non riesce a ottenere la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, l’accordo può essere raggiunto da un suo parente (fino al terzo grado). Alle stesse condizioni.

Nel caso il finanziamento venisse concesso al familiare, il giudice emette un decreto che impone il diritto per il debitore e la sua famiglia di restare per almeno altri 5 anni nella abitazione.