Entra in vigore il Decreto Salva Casa: il punto #finsubitoagevolazioni

Il Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 124) introduce “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica“, denominato di Decreto Salva Casa, apporta modifiche significative al Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), con l’obiettivo di risolvere problematiche edilizie e urbanistiche in risposta alla crescente esigenza abitativa. Il decreto si focalizza su sanatorie per abusi edilizi “minori”, evitando il condono per abusi strutturali maggiori.

Le misure mirano a semplificare le normative edilizie, ridurre le barriere burocratiche, incentivare la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e stimolare il mercato immobiliare. Il provvedimento punta anche a risolvere le problematiche amministrative locali e a promuovere un futuro sostenibile.

In fase di conversione, il decreto subirà ulteriori modifiche, come anticipato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, per inserire norme aggiuntive volte alla semplificazione dell’attività edilizia.

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Le implicazioni in ambito condominiale

Le recenti modifiche introdotte dal decreto “Piano salva casa” hanno implicazioni significative per la gestione condominiale, in quanto ampliano le categorie di interventi di edilizia libera.

Tra le nuove previsioni rientrano anche le tende da sole e le Vepa, ovvero le vetrate panoramiche amovibili. Tali innovazioni, però, incontrano un limite: devono essere effettuate senza compromettere il decoro architettonico degli edifici condominiali.

Le nuove disposizioni si inseriscono nell’ambito dell’articolo 6 del Dpr 380/2001, che disciplina le diverse categorie di interventi realizzabili in edilizia libera, ossia quelli eseguibili senza necessità di titolo abilitativo. 

Questi includono: 

• interventi di manutenzione ordinaria; 
• installazione di pompe di calore aria-aria con potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW; 
• interventi volti alla eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; 
• interventi relativi alla pavimentazione 
• installazione di pannelli solari e fotovoltaici per edifici situati in zone non storiche o artistiche.

Le vetrate panoramiche non solo sulle logge, ma anche sui porticati

Il Decreto Piano salva casa ha modificato il punto b-bis dell’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia perché è stato ampliato per includere le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, note come Vepa, tra gli interventi di edilizia libera. 

Le Vepa sono vetrate, che devono essere totalmente trasparenti, in modo da non determinare un effetto visivamente rilevante, e del tutto amovibili, così da non alterare permanentemente la fisionomia strutturale del fabbricato. Dunque, devono avere funzioni temporanee, senza alcun aumento di volumetria, né tantomeno cambio di destinazione d’uso. Le Vepa sono progettate per migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche e ridurre le dispersioni termiche.

Con la modifica apportata al punto b-bis dell’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia, queste vetrate possono essere installate non solo sulle logge, ma anche sui porticati. È importante notare che le Vepa: 

• non devono trasformare gli spazi in aree stabilmente chiuse (questo comporterebbe una variazione dei volumi e delle superfici);
• devono permettere una naturale microaerazione; 
• presentare caratteristiche tecnico-costruttive e un profilo estetico tali da minimizzare l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
• non devono modificare le linee architettoniche preesistenti.

Con la conversione in legge del decreto Aiuti bis (Dl 115/2022), le vetrate panoramiche erano già state incluse esplicitamente tra gli interventi di edilizia libera. Ora, questa disposizione è ulteriormente estesa per consentire la loro realizzazione anche sui porticati, ampliando le opportunità per i proprietari di migliorare il comfort e l’efficienza energetica delle loro abitazioni, sempre nel rispetto del decoro architettonico degli edifici.

Le tende da sole “libere”

Sempre al punto b-ter dell’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia si introduce una nuova categoria di interventi di edilizia libera, riguardante le opere di protezione dal sole. Questa categoria include una vasta gamma di soluzioni, come: 

• tende, tende da sole, tende da esterno; 
• tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile; 
• tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili. 

Tali strutture possono essere addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, incluse le strutture fisse necessarie al loro sostegno e alla loro estensione. L’articolo 6-ter precisa che, in ogni caso, queste tende: 

• non devono creare spazi stabilmente chiusi, il che comporterebbe una variazione dei volumi e delle superfici;
• le strutture devono inoltre presentare caratteristiche tecnico-costruttive; 
• devono avere un profilo estetico tali da minimizzare l’impatto visivo; 
• devono preservare il decoro architettonico dell’edificio.

In pratica, con questa nuova modifica normativa, i condomini potranno installare protezioni solari in modo più semplice e rapido, senza necessità di autorizzazioni complesse, favorendo il miglioramento del comfort abitativo e l’efficienza energetica, sempre nel rispetto delle linee architettoniche preesistenti e del decoro complessivo degli edifici.

Ulteriori implicazioni per la gestione condominiale

L’introduzione di tende da sole e vetrate panoramiche amovibili, come interventi di edilizia libera, può indubbiamente rappresentare un cambiamento rilevante per i condomini. Se da un lavoro questi interventi permettono una maggiore flessibilità e libertà ai proprietari di appartamenti (favorendo l’adozione di soluzioni per il miglioramento del comfort abitativo e l’efficienza energetica senza dover passare attraverso complesse procedure autorizzative), dall’altro può generare contestazioni da parte di altri condomini o dei vicini. 

Anche se sarà improbabile che tali piccoli interventi possano compromettere la staticità e la stabilità dell’edificio, tali preoccupazioni non sembrano del tutto infondate, valutato per esempio, il decoro architettonico che può essere seriamente compromesso se un balcone viene chiuso, trasformandosi in un vano a tutti gli effetti, non assecondando le nuove prescrizioni normative introdotte dal decreto. 

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Questo tipo di modifica ha ripercussioni non solo estetiche, ma potrebbe incidere anche sul valore dell’edificio in termini millesimali. Infatti, un balcone chiuso, che diventa un vano aggiuntivo, o la trasformazione di un sottotetto o scantinato in un vano abitabile o in una taverna, influisce sul valore proporzionale dell’appartamento.

Ciò comporta un cambiamento nelle tabelle millesimali, che determinano la suddivisione delle spese condominiali e dei diritti di voto nelle assemblee. Queste modifiche possono portare a controversie tra i condomini, poiché alterano gli equilibri prestabiliti e possono essere percepite come inique.