I TRIBUTI SPIEGATI AI LETTORI / Il Decreto Salva Casa 2024: ecco come regolarizzare i piccoli abusi edilizi, le cosiddette “lievi difformità” #finsubitoagevolazioni

Questa settimana nella rubrica si parla del Decreto Salva Casa 2024 che consente di regolarizzare i piccoli abusi edilizi, le cosiddette “lievi difformità”. Vediamo cosa prevede nel dettaglio.

Decreto Salva Casa 2024: quali sono i piccoli abusi sanabili e cosa si intende per intervento in edilizia libera

Di recente pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, il decreto Salva-Casa recentemente emanato si pone l’obiettivo di “liberare” gli appartamenti ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacolava la commerciabilità e, talora, precludeva l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi. Il Decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette “lievi difformità”.

In particolare, su quelle formali derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile e sulle difformità edilizie delle unità immobiliari risultanti da interventi, spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione, nonché sulle parziali difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento e, ad oggi non più sanabili, a causa della disciplina della cosiddetta “doppia conformità”.

Il Decreto inoltre mira a semplificare le vigenti procedure attraverso l’introduzione del regime di “silenzio-assenso”, il quale prevede l’ipotesi per il cittadino di vedersi accettata l’Istanza, anche in mancanza di risposta entro i tempi prestabiliti dalla legge, da parte dell’Amministrazione. Infine, introduce la possibilità di installare in regime di edilizia libera tende e strutture di protezione dal sole e da eventi atmosferici.

Sino all’entrata in vigore del predetto Decreto l’accertamento di conformità poteva essere richiesto solo qualora venisse dimostrata la cosiddetta “doppia conformità”, ossia la conformità dell’opera alla normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione dell’Istanza. Il nuovo Decreto è volto dunque a snellire e limitare la normativa, richiedendo la doppia conformità solo per le situazioni di difformità più gravi.

Per le parziali difformità possono essere sanati gli interventi che, all’epoca della realizzazione, risultassero conformi con le norme edilizie e che oggi sono conformi alle norme urbanistiche.

Quali sono gli abusi sanabili?

Come anticipato, il nuovo Decreto presuppone il rilascio di una sanatoria solo ed esclusivamente per quelle fattispecie caratterizzate da piccoli abusi edilizi e le piccole difformità. Per questi interventi il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile, potrà ottenere il permesso di costruzione e presentare la SCIA in sanatoria se l’opera risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla normativa edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera stessa.

Al fine di ottenere la predetta autorizzazione a costruire, il contribuente è tenuto ad allegare alla dichiarazione la documentazione, rilasciata dal tecnico abilitato, a fronte del versamento di una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, che ne attesti la conformità.

Cosa si intende per intervento in edilizia libera?

In tema di edilizia libera, la novità introdotta dal Decreto prevede la possibilità di installare vetrate panoramiche amovibili, anche nelle parti di porticato rientranti all’interno dell’edificio e le opere di protezione dal sole e agenti atmosferici, la cui struttura principale sia costituita da tende, anche a pergola, addossate o annesse agli immobili, purché non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano impatto visivo e ingombro disarmonici.

Il Decreto prevede altresì l’ipotesi di contemplazione di tolleranze edilizie, che si differenziano in costruttive od esecutive: sono considerate costruttive gli interventi, realizzati entro il 24 maggio 2024 e entro il limite massimo del 2% per una superficie superiore a 500 metri quadri, del 3% per una superficie tra i 300 e 500 metri quadri, del 4% per una superficie tra i 100 e 300 metri quadri e del 5% sotto i 100 metri quadri.

Sono considerate invece tolleranze esecutive le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, nonchè la difforme ubicazione delle aperture interne.

Infine, il Decreto è volto a semplificare il cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari. In particolare, la normativa prevede che per la medesima categoria funzionale, il mutamento della destinazione d’uso sia sempre ammesso. Diversamente, nel caso diverse categorie funzionali, ad eccezione delle unità immobiliari ubicate al primo piano fuori terra, il mutamento della destinazione d’uso è ammesso solo per le categorie residenziali, turistico-ricettive, produttive e direzionali, commerciali e “in ogni caso” all’interno delle zone del centro storico, residenziali consolidate e residenziali in espansione.

Pertanto, è chiaro come le compravendite delle unità in questione risultino più facili, qualora lo stato di fatto dell’immobile da trasferire presenti difformità rispetto alle planimetrie che corredano i titoli edilizi a mezzo dei quali sono stati autorizzati i lavori di costruzione o di recupero dell’edificio.

È altrettanto vero poi che l’abusivismo edilizio pregiudica la commerciabilità degli edifici soltanto in presenza di manufatti costruiti in totale assenza di un titolo, a nulla rilevando in tal senso gli abusi “minori”. Sul punto la Giurisprudenza di legittimità ha di recente affermato che la compravendita può essere dichiarata affetta da nullità non solo se l’edificio sia stato costruito in assenza o in totale difformità da un titolo edilizio, ma anche se sia stato realizzato con variazioni del tutto discordanti rispetto allo stesso.

In definitiva, il tema dell’abusivismo nel settore dell’edilizia produce i suoi effetti non tanto sul piano della validità del contratto di compravendita, quanto più sul piano delle garanzie che il venditore ha l’onere di assicurare all’acquirente: se l’immobile, oggetto del contratto, presenta vizi e/o difformità occulti al momento della stipula del contratto, ciò andrà inevitabilmente e negativamente ad incidere sulla determinazione del valore dello stesso.

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