“Come bloccare vendita forzata bene con eccessivi ribassi prezzo d’asta” #finsubitoagevolazioni

Quando il prezzo di vendita del bene pignorato dal creditore subisce un eccessivo ribasso rispetto all’effettivo valore del medesimo a causa di una serie di aste giudiziarie deserte, il Giudice può sospendere l’esecuzione immobiliare o, addirittura, estinguerla, restituendo il bene nella piena disponibilità del debitore pignorato.

Considerando la grave crisi in cui versa il mercato immobiliare, è sempre più frequente che le aste giudiziarie con le quali vengono messi in vendita i beni immobiliari pignorati vadano deserte, determinando, così, un progressivo abbassamento del prezzo di vendita rispetto al valore del bene inizialmente stimato. A seguito del pignoramento ma prima della messa in vendita del bene, il Giudice dell’Esecuzione incarica un perito affinché rediga una relazione di stima sulla base del quale viene determinato il prezzo base d’asta. Nel caso in cui non sia presentata alcuna offerta di acquisto, il Giudice fisserà una nuova asta, partendo da un prezzo base inferiore.

Con tale meccanismo, in un periodo di recessione come quello attuale, non è raro che le aste giudiziarie vadano deserte ossia restino senza formulazione di alcuna offerta di acquisto anche 5,6 o 7 volte, con la conseguenza che un bene inizialmente stimato, ad esempio, per un valore di circa € 250,000,00 possa essere offerto in vendita ad un prezzo pari o inferiore a € 25.000,00.

Secondo alcuni Tribunali (Belluno, Foggia, Roma, Napoli), tale conseguenza deve ritenersi iniqua per il debitore sottoposto a pignoramento il cui bene sarebbe venduto ad un prezzo vile, presumibilmente non riuscendo neppure ad estinguere totalmente i propri debiti e a soddisfare integralmente i creditori.

Al fine di porre rimedio a tale situazione, questi Tribunali hanno fatto ricorso all’art. 164-bis disp. att. c.p.c. il quale prevede la possibilità per il Giudice dell’Esecuzione di disporre la chiusura anticipata del processo quando “risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo”. Tale possibilità è stata introdotta dalla legge in tema di provvedimenti urgenti per la lotta alla criminalità organizzata. Il fine perseguito dal legislatore era quello di ostacolare la prassi con la quale le organizzazioni criminali di stampo mafioso riuscivano ad aggiudicarsi beni immobili a prezzi molto bassi, interferendo nelle vendite immobiliari e facendo in modo che non venissero formulate offerte di acquisto a prezzi più alti.

La giurisprudenza ha chiarito che la sproporzione tra il giusto prezzo e quello offerto affinché si realizzi la condizione richiesta dalla legge per la sospensione della vendita, non deve necessariamente derivare da interferenze illecite ma può, altresì, discendere da fattori fisiologici quali, per l’appunto, da eccessivi ribassi, conseguenza di una serie di aste deserte.

Diversi Tribunali hanno da tempo fatto proprio tale principio, sancendo che costituirebbe una punizione ingiusta per il debitore proseguire un’azione che ha già dimostrato di essere infruttuosa, poiché, in tal modo, sarebbero frustrati gli interessi economici sia del debitore che del creditore.

In conclusione, quando il debitore viva una situazione analoga a quella descritta ossia nel caso in cui, a seguito di una lunga serie di aste andate deserte, il bene raggiunga un prezzo di vendita estremamente basso, potrà presentare, per il tramite di un legale, al Giudice dell’Esecuzione un’istanza tesa all’ottenimento di una pronuncia di estinzione della procedura esecutiva.

L’Avv. Rosa Carbonella, in veste di legale dell’Associazione Movimento Consumatori Capitanata, ha depositato circa un mese addietro, presso il Tribunale di Foggia – Articolazione Territoriale di Lucera, un’istanza ex art. 164-bis disp. att. c.p.c., nell’interesse di due associati, chiedendo al Giudice dell’Esecuzione di pronunciare l’estinzione del procedimento esecutivo in considerazione della conclamata infruttuosità dell’espropriazione forzata, derivante dall’elevato numero di aste andate deserte.

Nel caso di specie, il valore degli immobili, di proprietà degli associati, era stato liquidato dal consulente tecnico, nominato dal Giudice dell’Esecuzione, in € 250.000,00; a seguito di numerose vendite all’asta, andate deserte, il prezzo-base dell’ultima vendita all’asta era giunto ad € 25.000,00. La serie incessante di vendite aveva, perciò, determinato, un eccessivo deprezzamento dei cespiti: di conseguenza, l’eventuale esito positivo della vendita e la conseguente aggiudicazione, assai improbabili in considerazione dell’attuale crisi economica, non avrebbero, comunque, soddisfatto le pretese dei creditori, esponendo, in tal modo, i debitori alla sottoposizione di una successiva procedura esecutiva.

L’Organo Giudicante, a seguito dell’esame di tale istanza e dell’espletamento dell’udienza di comparizione delle parti, ritenendo fondata la richiesta formulata, dichiarava, con ordinanza depositata qualche giorno dopo, l’estinzione della procedura esecutiva, ordinando, nel contempo, la cancellazione della nota di trascrizione del pignoramento. Ciò sulla base del principio del contemperamento degli interessi sia del creditore, i cui debiti non sarebbero integralmente soddisfatti, che dei debitori i quali sarebbero depauperati di un bene, venduto e trasferito ad un prezzo notevolmente inferiore a quello stimato dal consulente tecnico d’ufficio.

Il creditore, in ogni caso, ha il diritto di proporre opposizione agli atti esecutivi nel termine perentorio di venti giorni, decorrenti dalla notificazione dell’ordinanza di estinzione del procedimento esecutivo, instaurando, in tal modo, un procedimento di merito la cui cognizione sarà devoluta ad un Giudice, differente dal Giudice dell’Esecuzione, il quale vaglierà la legittimità delle motivazioni addotte dai legali dell’opponente e degli opposti, anche alla luce della pregressa pronuncia dell’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva.

(A cura di Bruno Maizzi , Presidente M.C. – San Severo, 30 aprile 2015)