cosa si può sanare e cosa no La Nuova Ferrara #finsubitoagevolazioni

Con il decreto “Salva casa” ora è più semplice, anche se non certo gratuito visto che la regolarizzazione in alcuni casi costerà dai mille ai 31mila euro in base all’aumento del valore dell’immobile, intervenire sulle “piccole” modifiche alla propria abitazione. Tra le misure del decreto composto da tre articoli ci sono novità rilevanti. Il decreto. Intanto una informazione fondamentale: la norma non è un “liberi tutti” perché la quasi totalità dei regolamenti edilizi resta in vigore: in alcuni casi con una semplificazione a cui si aggiunge una parziale sanatoria per interventi avvenuti tra il 1977 e ieri, come vedremo.

Ma per gli interventi edilizi che saranno fatti da oggi in avanti quasi nulla è cambiato. Detto in soldoni, con esempi: gli standard per costruire le varie parti delle abitazioni non sono cambiati. Il decreto prevede “solo” che si possa intervenire se queste difformità rispetto alle leggi italiane sono state fatte entro la giornata di ieri e regolarizza soprattutto lavori come le tende la sole, le verande, altre protezioni da sole, in alcuni casi porticati, gradini, grondaie, per le quali c’è stata una sorta di piccola “liberalizzazione” anche per il futuro.

Ma resta, ad esempio, che non si può abitare in stanze più basse di 2, 70 metri o ottenere l’abitabilità per i sottotetti la cui “abitabilità” dipende da regolamenti comunali. La nuova normativa prevede anche la semplificazione della procedura per i cambi di destinazione d’uso degli immobili. Inoltre c’è la cosiddetta “salva dehors” che prolunga la deroga in piazze e strade per le (molte) strutture esterne di bar e ristoranti che erano state installate nel 2020 in deroga al Testo Unico dell’Edilizia.

«Non è un condono»

«Intanto va detto – spiega l’ingegner Michele Bonaretti, consigliere dell’Ordine degli Ingegneri di Modena che ha cominciato ieri a studiare le novità normative – che è una normativa interessante che il ministro Salvini ci aveva anticipato a Catania mesi fa in occasione del congresso nazionale degli ingegneri. Secondo me non è un condono, è un tentativo di semplificazione per rendere più agevole la possibilità di vendita di tante abitazioni oggi bloccate dalle norme italiane a causa della mancanza di conformità. C’è ad esempio anche l’importante semplificazione del silenzio-assenso da parte degli enti pubblici, compreso in alcuni casi le Soprintendenze. Ma appunto le regole non cambiano, fatto salvo, come si spiega nell’articolo 1, la futura edilizia libera per quanto riguarda le tende da sole, i teli retrattili, le pergole». «Ad esempio anche in futuro non si potranno fare modifiche senza le adeguate autorizzazioni per nuove finestre o porte, realizzare antibagni o tramezzi interni. Il decreto chiama queste “difformità consentite”: significa che se fatte fino al 24 maggio, essendo lievi cambiamenti, non rendono più illegittimo l’appartamento impedendomene la vendita. È una novità di rilievo».

Gli esempi

Altri esempio illustrati dal tecnico modenese: «Mentre resta la norma che non posso fare soffitti a meno di 2, 70 metri di altezza se in passato li ho fatti, oppure ho fatto un soppalco in casa oppure ho trasformato un sottotetto in camera da letto, qui c’è l’introduzione della cosiddetta tolleranza. Ossia edificio ottiene la abitabilità che fino a prima di questa norma non potevo avere. Ma deve essere chiaro che se ho fatto una veranda o un balcone abusivi non è detto che vengano sanati, dipende dal rapporto con la grandezza dell’immobile». Prosegue l’esperto: «Una delle cose più importanti riguarda appunto la difformità per altezze, superfici, volumi delle case. Come detto prima se mancavano 5 centimetri in una altezza poteva non essere possibile vendere appartamento ora sì, ora si può per le strutture edilizie modificate entro il 24 maggio. La tolleranza del 2% si applica anche a volumi e superfici: ora gli esperti calcolano che essa viene concessa fino al 5% per case sotto i cento metri quadri mentre tra i 100 e i 300 metri quadrati la tolleranza sarà al 4% e resterà al 2% solo sopra i 500 metri quadri. E poi è da rimarcare la possibilità del cambio d’uso, senza fare opere edili aggiuntive naturalmente. Esempio: ho un appartamento a destinazione uffici e prima non potevo trasformarlo in residenziale perché privo di garage mentre ora posso farlo. Non è poco, ma sia chiaro che se ho fatto una veranda abusiva o un loggiato coperto non è che mi viene condonato, dipende da quanto è grande rispetto alla superficie dell’alloggio».

I costi

In alcuni specifici casi i proprietari dovranno pagare per “sanare”, ma a fronte di un’altra importante novità. «La norma – conclude l’ingegnere – consente in alcuni casi di superare il problema della “doppia conformità”. Esempio: ho fatto un terrazzo in tempi in cui non ho commesso un abuso a farlo, ma oggi per le norme attuali tale terrazzo è abusivo rendendo di fatto impossibile vendere l’alloggio. In certi casi il decreto semplifica questo doppio passaggio, consentendo di sanare ciò che è stato realizzato al tempo in cui era ammesso farlo, applicandovi costi fino a 31mila euro in base a quanto è grande “l’abuso” da rendere conforme. Comunque si tratta di una materia molto tecnica, complessa, una serie di normative approvata appena ventiquattr’ore fa. Serve tempo per comprendere tutte le possibilità e le ricadute possibili».l